ГПК - въвод - Чл. 498. ал.3 от 2017.

[vkkten]

Добър ден!
Бихте ли ми помогнали с тълкуване на ал.3 /ДВ, бр. 86 от 2017 г/, Чл. 498 от ГПК относно въвод при публична продан на имот:
(3) (Нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) Алинея 2 се прилага и спрямо лицата, вписали договори за наем и аренда, след първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота.
Следва ли да се приема, че въпросната алинея обезсилва всички договори /вписани и невписани/ за наем след първата ипотека, съгласно Чл. 237. Ал. 1 от ЗЗД.
Много благодаря!

[ivan_lawyer]

Това е пожелателна норма.
Все повече си пробива път художествената самодейност.

Адвокат съм и не съм виждал по-уродливи изрази от тези - както в новия ГПК.
Просто описателна норма - иска да утвърди нещо, което е ясно от други постановки.

В отчаянието си много хора вписваха като последна барикада тези договори за наем, пред нахалните ЧСИ, които уж обслужват някакъв обществен интерес.

Нищо вписано след ипотеката няма интензитет. Просто се опитвахме да спасим някои удавници с по-късно вписани договори за наем. Тоест да придадем лъжливи привилегии. Ма и много пъти минаваше.

Адвокатската професия е трудна, но сега правим и други анти-врътки, хи-хи.

[vkkten]

Те ЧСИ-тата надали изобщо се сещат, че могат да имат и обществена функция
Всъщност, въпросът ми е породен от това, че никак не малко дела с 10-годишни договори, вписани дори и след възбраната - са решавани абсурдно като 3-годишни под управление.
Изобщо няма да се учудя и някъде да е присъден и пълния срок...
Съвсем отделно е дали изобщо следва да се прилага чл.237, при положение, че в случая няма продажба, а публична продан и подобно решение вече съществува от СГС.
Т.е - дали добавените текстове в чл.498, 453/5/, както и изм.в 487 недвусмислено следва да означават, че всякакви договори, учредени след първата ипотека, се погасяват?

[ivan_lawyer]

Виктор Таджер решава така казуса - наемателя е неприкосновен, въвод се извършва така - отваря се ключалката и се ръкополага собственика, който и да е друг - еди какво си. Наемателя остава да си живее в стаята и така.


Не е необходимо да се закача наемателя.

[vkkten]

[ivanov_p]

Виктор Таджер решава така казуса - наемателя е неприкосновен, въвод се извършва така - отваря се ключалката и се ръкополага собственика, който и да е друг - еди какво си. Наемателя остава да си живее в стаята и така.
Не е необходимо да се закача наемателя.

Така е според ЗЗД, а той не е отменен. За новият собственик наемния договор става безсрочен, т.е. трябва да се прекрати или остане такъв. Вписването на ипотеката има сила спрямо вписаните договори, които представляват тежест и не могат да се противопоставят на първата по ред вписана такава. Това обаче не би трябвало да означава, че техните договори са нищожни, няма нищожен наемен договор, освен при липса на предмет, а такъв в случая има. Просто тези договори стават безсрочни и отстраняването на наемателя/арендатора става по общия ред.
Проблемът е, че преди години реститутското лоби наложи превратни тълкувания и практика и се появи една каша, допълнена и от правото да се изпълняват нотариално заверени спогодби, както по стария, така и по новия ГПК.

Правилното в случая би било новият собственик, след влизане на постановлението в сила, да прекрати договора с месечно предизвестие връчено от СИ и въвода да се извърши след изтичане на срока .

[kalahan2008]

Тази законодателна промяна се наложи, тъй като в практиката на ВКС и СГС се прокрадна разбирането, че вписаните след първата ипотека договори за аренда и наем са противопоставими на купувача на публичната продан, което автоматично отваряше вратата за всякакви машинации и злоупотреби от страна на длъжниците.
Сега обаче с новото решение се дава възможност за злоупотреби от страна на "привидни" кредитори. Законодателят все още няма ясна представа чии злоупотреби да ограничи повече - тези на свързаните с длъжниците трети лица или на привидните кредитори, пак свързани с длъжниците. Мисля, че е необходим цялостен анализ на законодателството, защото в него се дава приоритет ту на едните, ту на другите злоупотреби.
Конкретното решение на ВКС касае договорите за аренда:

Р Е Ш Е Н И Е

№ 129

София, 30.06.2015 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в съдебно заседание на четвърти юни през две хиляди и петнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:Теодора Нинова
ЧЛЕНОВЕ:Светлана Калинова
Геника Михайлова
при участието на секретаря Даниела Цветкова
и в присъствието на прокурора
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 268 от 2015 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.290-293 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на С. М. С. от [населено място] срещу въззивното решение на Хасковския окръжен съд, постановено на 02.10.2014г. по в.гр.д.№549/2014г., с което е потвърдено решението на първоинстанционния съд, с което С. М. С. е осъден да предаде на [фирма] ползването на следните имоти, предмет на договор за аренда на земеделски земи №170, том І, рег.№1076 от 18.09.2013г., а именно: нива в м.”Бъз дере” с площ от 27.502 дка, съставляваща имот №002028 по плана за земеразделяне на [населено място]; нива в м.”Г.” с площ от 12.600 дка, съставляваща имот №104003 по плана за земеразделяне на [населено място]; нива в м.”Л.” с площ от 5.699 дка, съставляваща имот №058007 по плана за земеразделяне на [населено място].
С определение №217/14.04.2015г., постановено по настоящето дело, касационното обжалване е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.2 ГПК по въпроса противопоставими ли са на купувача на публичната продан, извършена по реда на глава 43 ГПК, правата на арендатор върху продадените в публичната продан имоти, произтичащи от договор за аренда, сключен и вписан след налагане на възбрана върху тези имоти.
К. поддържа,че обжалваното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Поддържа, че в нарушение на съдопроизводствените правила съдът не е обсъдил всички събрани доказателства в тяхната съвкупност и не е преценил правилно правните последици на вписаните преди сключване на арендния договор възбрани върху процесните земеделски земи като е приел, че правата на арендатора са противопоставими на лицето, закупило имота на публична продан въпреки вписаните възбрани. Моли обжалваното решение да бъде отменено и вместо това предявеният от [фирма] иск бъде отхвърлен като неоснователен като му бъдат присъдени направените по делото разноски.
Ответникът по касационна жалба [фирма] не изразява становище по основателността на касационната жалба.
Върховният касационен съд,като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл.290,ал.1 ГПК и чл.293 ГПК, приема следното:
[фирма] е предявило срещу С. М. С. иск за предаване ползването на недвижими имоти, предмет на договор за аренда на земеделски земи №170, том І, рег.№1076 от 18.09.2013г.
С обжалваното решение е прието, че така предявеният иск е основателен.
Прието е, че е налице договор за аренда в земеделието, вписан в АВ-Служба по вписванията-С. под №960/19.02.2013г., сключен между Д. К. Д. като арендодател и [фирма] като арендатор на процесните три земеделски имота, за срок от 10 години и регистриран в ОСЗ-С. на 01.03.2013г. Прието е, че арендодателят Д. Д. е бил обект на съдебно изпълнение за свои задължения, в рамките на което е осъществена публична продан на въпросните три имота, които са придобити от С. в рамките на същата, като транслирането на собствеността е отразено в СВ на 20.11.2013г. Прието е, че спрямо имота в м.”Бъз дере”, землището на [населено място], са наложени възбрани по изпълнителните производства, като последната е от 28.03.2012г., а по отношение на другите два имота в землището на [населено място] възбраните са наложени след вписване на арендния договор-на 08.07.2013г. и на 28.03.2013г. Прието е за безспорно между страните, че С. е придобил изцяло в режима на чл.500, ал.2 ГПК и трите имота по силата на възлагане в резултат на проведена публична продан в рамките на изпълнителното производство и същите са му възложени с постановления от 01.11.2013г. и е въведен във владение на 03.12.2013г., като е установил фактическа власт върху същите.
Прието е, че уредените отношения в Закона за аренда в земеделието са модифициран и особен прочит на общите наемни отношения по ЗЗД, обусловен от спецификата на земеделската дейност, като съотношението между двата закона е специален към общ. Прието е, че арендните правоотношения са винаги генерирани по силата на договор, спрямо който в сравнение с уредбата по ЗЗД са завишени формалните изисквания и в случая процесния договор за аренда изцяло отговаря на законовите изисквания на ЗАЗ, поради което валидно поражда действието си и обвързва адресатите си. Изложени са съображения, че както наемните отношения, така и тези по аренда в земеделието, са винаги облигаторни и не съдържат елементи на разпореждане в собственически план и като се изхожда от тази им същина се налага извод, че транслирането на собствеността на арендувания обект никога не е основание за прекратяване на договора, като същият при определени условия обвързва и новия приобретател на вещта, независимо от основанието за придобиването му. В тази насока е прието, че дори същият да е придобил имота по силата на публична продан в рамките на съдебно-изпълнително производство, е без значение , доколкото и в ЗЗД и в ЗАЗ този способ не е третиран по различен начин от останалите основания за придобиване на собственост-и в двата закона се използва само терминът “приобретател” /чл.237, ал.1 ЗЗД и чл.17, ал.2 ЗАЗ/. Изложени са съображения, че сключеният договор за аренда няма въздействие на тежест, както и че арендаторът няма статут на трето лице по смисъла на чл.496 ГПК, която е относима само за вещни правоотношения. Прието е също така, че чл.237, ал.1 ЗЗД и чл.17, ал.2 ЗАЗ уреждат особен приоритет на договорите за наем, респ. за аренда в полза на наемателя, респ. арендатора, при определени условия, които в случая са изпълнени-процесният договор за аренда е вписан, поради което е прието, че изрично е настъпила законовата последица на чл.237, ал.1 вр. чл.17, ал.2 ЗАЗ и приобретателят на арендуваните обекти замества арендодателя в създаденото арендно правоотношение. Прието е, че разпоредбата на чл.498, ал.2 ГПК е неприложима, тъй като дружеството не е владелец на имота, а държател по силата на аренден договор, който обвързва и новия собственик на обекта. Прието е ,че С. е обвързан от наличния договор за аренда и следва да изпълнява задълженията си по него, вкл. и това по чл.6, ал.1 ЗАЗ, тъй като вече има качеството арендодател.
С оглед на така изразеното в обжалваното решение становище досежно противопоставимостта на правата на арендатора на купувача на имота, придобил собствеността на публична продан по реда на глава 43 ГПК, ако договорът за аренда е вписан след налагане на възбрана върху този имот, в производството по чл.288 ГПК е прието, че този въпрос е разрешаван противоречиво от съдилищата-В решение от 06.11.2012г., постановено по гр.д.№12537/2012г. по описа на Софийски градски съд е прието, че правата на наемател по договор за наем са непротивопоставими на купувача на имот, придобит от публична продан, независимо от вписването на договора за наем в имотния регистър, тъй като хипотезата на чл.237 ЗЗД се отнася за обичайната продажба по чл.183-213 ЗЗД, а не за публичната продан по реда на глава 43 ГПК, в подкрепа на което е и предвидената в чл.498, ал.2 ГПК процедура по извършване на въвод във владение /различна от реда по чл.522 и сл. ГПК/, както и възможност за защита на трето лице само и единствено с иск за собственост, изключвайки възможността на третото лице за защита по чл.435 ГПК чрез обжалване на действията на съдебния изпълнител.
Настоящият състав смята за правилно разрешението на поставения въпрос досежно противопоставимостта на договора за аренда на правата на купувача на имота, придобил собствеността на публична продан по реда на глава 43 ГПК при съобразяване на установените в ГПК правила /чл.453 ГПК/, прието в решение от 06.11.2012г., постановено по гр.д.№12537/2012г. по описа на Софийски градски съд, но счита за неправилно изразеното в това решение становище, че правата на наемател по договор за наем, респ. правата на арендатора по договор за аренда са принципно непротивопоставими на купувача на имота, придобит от публична продан. По поставения въпрос следва да се приеме, че правата на арендатор, произтичащ от договор за аренда, сключен и вписан след налагане на възбрана върху продадените на публична продан имоти, са противопоставими на купувача на публичната продан, извършена по реда на глава 43 ГПК за срок от четири години от сключването на договора за аренда.
Съображенията за това са следните:
Целта на изпълнителното производство при изпълнение, насочено върху недвижим имот за удовлетворяване на подлежащо на изпълнение парично вземане на взискателя е притежаваният от длъжника имот да бъде продаден по предвидения в ГПК ред, като получената от проданта сума послужи за удовлетворяване претенцията на взискателя. За да бъде постигната тази цел и за да бъде предотвратена възможността длъжникът да се разпореди с имуществото си, лишавайки по този начин взискателя от възможността да получи дължимата престация, процесуалният закон предвижда непротивопоставимост спрямо взискателя, а оттам съгласно чл.496, ал.2 ГПК и на лицето, придобило правото на собственост върху принадлежащите на длъжника имоти след извършването на публичната продан, на определени актове на длъжника, извършени след налагането на възбраната. И тъй като изпълнителното производство няма за цел неоправдано ограничаване правната сфера на длъжника, преценката за противопоставимостта на сключените от длъжника след налагане на възбраната договори за аренда, респ. договори за наем следва да бъде извършена с оглед естеството на посочените в чл.453 ГПК актове.
На взискателите, както и на лицето, придобило правото на собственост върху принадлежащите на длъжника имоти след извършването на публичната продан са непротивопоставими само извършените от длъжника след налагането на възбраната актове на разпореждане с имуществото, срещу което е насочено изпълнението. Разпоредбите на чл.453, 496, ал.2 и чл.498, ал.2 ГПК установяват непротивопоставимост и уреждат правните последици на извършените от длъжника актове само по отношение правото на собственост, гарантирайки осъществяването на публичната продан и правото на купувача да придобие собствеността. И доколкото в глава 43 ГПК не са предвидени разпоредби, ограничаващи правото на длъжника да извлича ползите от имота, не може да се приеме, че сключените от него договори за наем или аренда са принципно непротивопоставими на взискателите и на купувача на публичната продан.
След налагането на възбрана длъжникът запазва правото на собственост върху имота, но няма правото да се разпорежда с него, а само правото да извършва действия на обикновено управление, доколкото правото му да извлича ползите от имота, включително да получава гражданските плодове, не е ограничено. Поради това приложение по отношение на сключените от него договори за наем на имота в подобна хипотеза следва да намери разпоредбата на чл.229,ал.2 ЗЗД, съгласно която лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Тази разпоредба следва да намери приложение и при сключен договор за аренда, доколкото съгласно §1 ПЗР на Закона за арендата в земеделието за неуредените в този закон въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство, като се приеме, че лице, което може да извършва само действия по обикновено управление на земеделска земя, не може да сключва договор за аренда за срок, по-голям от минимално установения в чл.4 ЗАЗ.
По основателността на касационната жалба и с оглед изложеното по-горе становище,настоящият състав приема следното:
Обжалваното решение е валидно, процесуално допустимо и правилно. При постановяването му не са допуснати сочените в касационната жалба нарушения на съдопроизводствените правила. Макар да е налице неправилно приложение на материалния закон, по същество с оглед установената по делото фактическа обстановка и изложеното по-горе становище като краен резултат от спора обжалваното решение е правилно.
Договорът за аренда, на който предявилото иска дружество основава правото си на ползване на процесните недвижими имоти, е сключен на 18.02.2013г. след като върху два от тези имоти е била наложена възбрана-върху имота, находящ се в м.”Бъз дере” възбрани са наложени на 28.03.2012г. по изп.д.№298, на 05.04.2011г. по изп.д.№53/2011г. и на 28.05.2010г. по изп.д.№657/2010г.; върху имота, находящ се в м.”Г.”, възбрана е наложена на 08.07.2013г., а върху имота, находящ се в м.”Л.” възбрана е наложена на 28.03.2012г. Действително възбраните за имотите в м.”Бъз дере” и м.”Л.” са наложени за обезпечаване на задължения на Д. В. Д. и Ж. В. Д.. Тези лица обаче са съсобственици на процесните имоти наред със сключилото договора за аренда лице /Д. К. Д./ и имотите са изнесени на публична продан а погасяване и на техни задължения, с оглед на което следва да се приеме, че наложените възбрани ограничават възможността за извършване на действия на разпореждане, а оттам и за сключване на договори за аренда на тези имоти, независимо дали тези договори са сключени от един или от всички съсобственици. В. върху имота, находящ се в м.”Г.” е наложена след сключването на договора за аренда, поради което следва да се приеме, че правата на арендатора по този договор са противопоставими на придобилото правото на собственост върху имота след извършване на публичната продан лице за целия срок на договора.
Правата на арендатора върху имотите, находящи се в м.”Бъз дере” и м.”Л.” са противопоставими на купувача на публичната продан за срок от 4 години от сключването на договора за аренда, тъй като съгласно редакцията на чл.4 ЗАЗ към момента на сключването на договора, както и към момента на вписването на възбраната, минималният срок на договора за аренда е четири стопански години. Договорът е сключен на 18.02.2013г. и към настоящия момент този четиригодишен срок все още не е изтекъл. Арендаторът [фирма] има правото да ползва процесните недвижими имоти, тъй като съгласно чл.17, ал.2 от Закона за арендата в земеделието, приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна по договора за аренда, ако същият е бил вписан и следва да изпълни задължението на арендодателя да предостави на арендатора ползването на имотите за срока на договора /в случая за периода от 18.02.2013г. до 18.02.2017г./. Поради това крайният извод на въззивния съд, че по силата на статута си на държател на имотите [фирма]-С. е в правото си да осъществи търсената защита по отношение на С. С., който е обвързан от наличния договор за аренда и следва да изпълнява задълженията си по него, вкл. и това по чл.6, ал.1 ЗАЗ, тъй като вече има качеството арендодател, следва да се приеме за правилен и по реда на чл.293, ал.1 ГПК обжалваното решение бъде оставено в сила.
По изложените по-горе съображения,Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение
Р Е Ш И :

ОСТАВЯ В СИЛА въззивното решение на Хасковския окръжен съд, постановено на 02.10.2014г. по в.гр.д.№549/2014г.
Решението е окончателно.
Председател:
Членове: