Специална или препращаща норма

[kalahan2008]

Специална или препращаща е разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието: "Когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността."?

[neutralen]

Законите/нормите/ са два вида - общи и специални. Цитираната правна норма е от общ характер, тъй като ни препраща към ЗС, който е закон от общ характер.

[kalahan2008]

Хубаво. И аз така мисля. Но не и Съдът. На две инстанции. Запичвам да се чудя дали не сме учили различни неща по Обща теория на правото в I курс.

[ivanov_p]

Когато един закон препраща към друг какъв ще се яви вторият към първият относно препращата норма, общ или специален?

[neutralen]

Вече отговорихме на този въпрос, но за теб ще повторим - втория закон може да бъде от общ характер, или специален по отношение на препращащата норма. Всичко зависи от характера на закона към който се препраща.

[jzschrstsprstr]

,

[kalahan2008]

Ще си позволя да цитирам мотивите на второинстанционното съдебно решение:
„Така сключения договор е действителен и поражда действие и по отношение на въззивниците. Както правилно е приел и първостепенния съд, разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ допуска арендният договор да бъде сключван и само от един от съсобствениците на земеделските земи, като отношенията между тях се уреждат съобразно разпоредбата на чл.30, ал.3 от Закона за собствеността. Именно по аргумент от чл.3, ал.4 ЗАЗ отдаването под аренда е действие, което може да бъде извършено самостоятелно от отделен съсобственик и без съгласие на останалите участници в общността, чиито права и интереси са гарантирани от разпоредбата на чл.30, ал.3 ЗС и в случай на увреждане могат да бъдат защитени по общия исков ред. Специалният характер на разпоредбата на чл.3, ал.4 ЗАЗ изключва приложението на общата разпоредба на чл.32, ал. 1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците.
Действително по своята правна същност договорът за аренда на земеделска земя е вид договор за наем, но за него има предвидена специална уредба в ЗАЗ, който се явява специален по отношение разпоредбите, касаещи договора за наем в ЗЗД. Ето защо цитираната разпоредба на чл.3, ал.4 ЗАЗ поради специалния си характер изключва и приложението на общите правила на ЗЗД относно договора за наем (с изключение на неуредените в ЗАЗ въпроси). В тази връзка не се споделя и не намира опора в закона тезата на въззивниците, че нормата на чл.3, ал. 4 ЗАЗ има само препращащ характер и единствено регулира вътрешните отношения между съсобствениците. Да се възприеме такова тълкуване би означавало да се излезе извън буквата на закона, както и да се допусне нарушение на законоустановения принцип за съотношението между общи и специални законови норми.“

Моля за Вашите становища.

[Melly]

Специална или препращаща е разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието: "Когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността."?

Здравей, kalahan2008,
Считам, че нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ е препращаща норма поради следните съображения: Договорът за аренда като вид договор е уреден изрично в ЗАЗ. Специалността му се изразява в това, че регламентира отношения между собственици на зем. земи и лица, извършващи дейности с цел печалба от арендуване на тези земи срещу възнаграждение в пари или натура за срок не по-малък от 4 стопански години, има изискуема форма за действителност и вписване на същия за противопоставимост на трети лица сключили договор със същия предмет с друг съсобственик след вписването на първия договор. Като така възникнало съглашение, страните по него се задължават да изпълняват добросъвестно поетите задължения. Арендодателят извършва действие на управление на общата вещ и дължи на другите съсобственици пропорционално на дела им получената рента (това е друг вид правоотношение). Арендаторът пък е задължен към арендодателя да изпълнява с грижата на добър търговец по см. на ТЗ, тъй като за него арендният договор е търговска сделка. За него задължението е неделимо - чл.66 ЗЗД и по силата на сключения договор го дължи изцяло на другата страна. За арендатора са без значение по какъв начин и дали ще бъдат разрешени вътрешните отношения между арендодателя и другите съсобственици. Дори и да изпълни пропорционално към останалите съсобственици, които не са страни по договора, но знаейки за тях, то в тази хипотеза той би бил в неизпълнение към страната по договора и би следвало да плати два пъти, за да е изправна страна - облигация в чист вид (чл.8 във вр. с чл.20а ЗЗД).

В този ред на мисли не намирам за правилна аргументацията в отговора на неутрален.

Допълвам:
Забавих се с излъчването на поста, но не променям становището си, както и не възприемам мотивите на въззивния съд, макар като краен резултат изводите ни вероятно да съвпадат.

[Melly]

Сега прочитам детайлно част от мотивите на въззивния съд.
Той прави сравнение между договора за наем и арендния договор, като изтъква че чл.3, ал.4 ЗАЗ е специална норма по отношение на уредбата за наема в ЗЗД. Същевременно някак си отъждествява, че същата специалност се отнася и до чл.30, ал.3 ЗС. Това, че в ЗАЗ за отношенията между съсобствениците изрично е посочен бланкетен текст "... се уреждат съгласно..." текст от ЗС за начина на участие на съсобствениците в ползите и тежестите на общата вещ съобразно частите им, не води на друг извод освен, че сочената норма е препращаща.
Ако съсобственик, който не е страна по договора счита същия за увреждащ интереса му, то той би бил активно процесуално и материалноправно легитимираща страна в един бъдещ процес за прогласяване на нищожност на договора. В този смисъл е употребен терминът "тежест на общата вещ".
Същевременно, това че в уредбата на договора за наем липсва такава препращаща норма не означава, че ако с договора за наем са нарушени права на съсобственик, то той не може да обуслови правен интерес да оспори действителността (най-често да пледира нищожност) на този договор макар, да не е страна по него.
Ето защо считам, че чл.3, ал.4 ЗАЗ няма специален характер.

[kalahan2008]

Здравей, Melly,
Напълно споделям разсъжденията ти, но проблемът е, че на две инстанции не мога да убедя съда, че не е прав. Става въпрос за мое лично дело и съм абсолютно убеден, че съм прав, поради което съм готов да се боря до край. Не желаех да водя делото, но съм принуден от обстоятелствата.
Оказа се, че става въпрос за "схема", която се прилага масово от земеделските производители в страната и която ще има много опасни последици в бъдеще.
"Схемата" е следната:
Из медиите напоследък някои земеделски производители се рекламират много, че изкупуват земеделски земи. Преди избягваха да закупуват идеални части, но от 2013 г. насам са започнали масово да изкупуват и идеални части, на занижени цени, разбира се.
Сделката се оформя формално като "дарение", за да се заобиколи изискването на чл. 33 ЗС и да не се предлагат ид. части на другите съсобственици. Как се оформя счетоводно предаването на парични средства на ръка при дарението ми е трудно да кажа, но ще се наложи да сезирам и НАП по този въпрос.
В някои случаи се процедира по по-сложен начин: първо се дарява 1%, а след това се продава останалата част от дела на съсобственика. Тази "схема" започна да се прилага масово след ТР 5/2012 г. на ОСГК на ВКС, съгласно което

Когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД.

След като придобие идеална част, земеделският производител арендова ЦЯЛАТА нива, включително и дела, който не притежава. Срокът на договора за аренда е 10 години. Арендатор е фактически свързано лице, с което обаче формално няма свързаност.
По този начин се постигат едновременно две цели:
1. Ползва се цялата нива, без да се търси съгласието на всички съсобственици (при наследствени ниви те са и трудно откриваеми);
2. След изтичане на 10-годишния срок на недобросъвестно владение арендаторът се снабдява с КНА по обстоятелствена проверка за съответните идеални части, по отношение на които не е държател, а владелец (тъй като няма пряк договор за аренда с другите съсобственици).
Схемата е много опасна и вече има издадени КНА, а вероятно след няколко години това ще се превърне в масова практика.
Тази схема позволява на съсобственика, който притежава дори и само 1%, без да се взема общо решение на съсобствениците, да арендова цялата нива, без съгласието на останалите 99%. Дори и да бъде сключен друг договор за аренда от другите съсобственици, той е непротивопоставим на първия договор за аренда, по силата на чл. 3, ал. 5 ЗАЗ. С други думи-кой превари, той завари.
Този въпрос е коментиран в следната статия на проф. Методи Марков:
http://inscribe.free.bg/cgi-php/phpbb3/ ... =12&t=4592

Да приемем, че правилото на чл.3, ал.4 ЗАЗ дава възможност на всеки съсобственик на земеделска земя да я управлява, без да се съобразява с решението на останалите, дори те да са мнозинство по смисъла на чл.32, ал.2 ЗС, т.е. да притежават повече от половината от дяловете. Това означава, че този съсобственик, който изпревари останалите и впише сключен от него аренден договор пръв, ще определи съдбата на общата земя дългосрочно – на практика за неограничен период от време. Договорът ще бъде противопоставим и на останалите съсобственици, но те няма да имат права и задължения по него, тъй като не са страни. Размерът на арендното плащане може да е привидно уговорен, така че съсобственикът да получава многократно по-голям „бонус” за това, че е сключил неизгодната сделка. Останалите съсобственици биха могли да искат от него припадащите им се части от официално уговореното арендно плащане, което е много вероятно да е една незначителна сума. Какво друго остава на тези съсобственици, освен да бъдат принудени да се разделят със своите дялове. Това би било едно недопустимо посегателство върху частната собственост. Налага се изводът, че решаването на въпроса за сключване на договор за аренда на съсобствена земеделска земя следва да стане по общия ред, т.е. при спазването на правилото на чл.32 ЗС. Това означава, че признатата в чл.3, ал.4 ЗАЗ възможност само някои от съсобствениците да сключат договор за аренда предполага възможността те да изпълнят основното си задължение по договора, т.е. да вземат решение за начина на ползване на земята. А такава възможност имат само тези съсобственици, които притежават повече от половината от вещта. Всеки договор, сключен от съсобственици, неразполагащи с това мнозинство, не може да бъде противопоставен на решението на мнозинството.

Искът е ревандикационен. Предпоставките за уважаване на иска по чл. 108 от ЗС са: 1/ ищците да докажат, че са собственици на спорната вещ, чието право претендират, 2/ че не упражняват фактическа власт върху нея, и 3/ че ответникът я владее без правно основание.
Няма спор, че ищците са собственици на 1/2. Няма спор и че ответникът-арендатор (по договор за аренда с другия съсобственик) ползва имота. Спорът е единствено дали този договор за аренда представлява правно основание, на което ответникът може да владее нивата.

В Тълкувателно решение № 4/2014 г. на ОСГК на ВКС е изтъкнато:

ако в хода на делото бъде установено, че ищецът притежава правото на собственост върху процесния имот и ответникът го владее без противопоставимо на собственика основание, съдът следва да уважи и двете искания: да се произнесе с установителен диспозитив, признаващ правото на собственост на ищеца и с осъдителен диспозитив, осъждащ ответника да му предаде владението върху спорния имот.

В него ясно е посочено, че правното основание, на което се ползва имотът, трябва да е противопоставимо на собственика.
В съдебните решения обаче двете понятия "недействителност" и "противопоставимост" се смесват. В чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е написано, че договорът за аренда е действителен, но това важи и за договора за наем. Именно затова смятам, че тази разпоредба не е специална. Договорът за наем е действителен, обаче само в отношенията между арендатор и арендодател. Тъй като договорът за аренда е облгационен, същият има относително действие (чл. 21, ал. 1 ЗЗД). Това е според мен. Според съда обаче действието на договора за наем не се разпростира само в отношенията между арендатор и арендодател, но и спрямо другия съсобственик, който не е страна по договора за аренда. Вероятно се има предвид изключението в чл. 21, ал. 1 ЗЗД, предл. 2 - "освен ако в закон не е предвидено друго", макар и да не е написано много ясно. Т.е. според съда разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е именно такова изключение от общото правило за относителното действие на облигационните договори. От тук идват и разсъжданията, че режимът на арендните договори се отклонява и от изискването на чл. 229, ал. 2 ЗЗД когато договорът за наем сключен за повече от 3 години (в случая срокът е 10 години) - „Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.“

Поразрових се из съдебната практика и открих едно решение на ОС Плевен и няколко на РС в този смисъл. Те обаче са по искове за нищожност на договора за аренда, няма по ревандикационен иск:

Решение от 10.07.2014 г. по гр.д. 494/2014 г. на ОС Плевен:
Съгласно чл.3, ал.4 от ЗАЗ когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от ЗС.Цитираната разпоредба гласи, че всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.С оглед на така цитираните разпоредби се налага изводът, че договорът за аренда може да се сключи само от един или само няколко от собствениците на земеделската земя и , когато някой от съсобствениците има претенции, то тези отношения се уреждат между съсобствениците съобразно квотното съотношение на съсобственост както по отношение на правата, така и по отношение на задълженията.
В настоящия случай договорът е сключен само от един от съсобствениците, като този договор има действие и по отношение на останалите съсобственици съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ.Нормата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ е императивна, поради което е директно приложима без да дава възможност за преценка по приложението й.В този смисъл въззивният съд счита, че мотивите на районния съд досежно възможността за приложение и на други норми от ЗС са незаконосъобразни, тъй като разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ препраща конкретно към текст на чл.30, ал.3 от ЗС в императивна форма.Това означава, че е недопустимо в посочения случай да се прилага друга норма извън изрично посочената разпоредба на чл.30, ал.3 от ЗС.Действително по принцип специалната норма на определен закон не изключва възможността за приложение на друг закон , но само извън уредените в специалната норма случаи.След като специалната норма на чл.3, ал.4 от ЗАЗ определя коя точно норма на ЗС се прилага, то е недопустимо да се търси приложение на чл.32, ал.1 от ЗС, както е направил районният съд.
Правилото на чл.3, ал.4 от ЗАЗ има своето широко приложение по отношение на почти всички нормативни актове, свързани с реституцията и разпореждането със земеделските земи.Приема се, че упражненото право на един от съсобствениците ползва всички останали, тъй като от житейска гледна точка често е трудно да бъдат изискани волеизявления от всички съсобственици и това би възпрепятствало процедурите по възстановяване на земеделската земя и на ползването й.За арендните отношения този принцип е намерил приложение в чл.3, ал.4 от ЗАЗ, тъй като се приема от законодателя, че е практически възможно само един от съсобствениците да действа в полза на всички останали при отдаването на земята под аренда.

Решение от 02.12.2014 г. по гр.д. 778/2014 на РС Карлово:
В чл.3, ал.1 Закона за арендата в земеделието (нататък – ЗАЗ), законодателят е предвидил форма за действителност на договора за аренда - писмена форма с нотариална заверка на подписите, а с оглед противопоставимост пред трети лица е предвидено и вписване на договора в имотния регистър и в съответните книги на службата по вписванията. Процесния договор е сключен в посочената форма и вписани в нотариалните книги. в исковата молба единствения наведен довод за невъзникнало арендно правоотношение се изчерпва с факта, че поради наличието на договор за наем, пет от арендуваните имоти не са били предадени на втория ответник. В разпоредбата на чл.3, ал.4 ЗАЗ законодателят е признал възможност договорът за аренда в земеделието да се сключи от един съсобственик, без съгласието на останалите съсобственици, предвиждайки отношенията помежду им да се уреждат от правилото на чл.30, ал.3 ЗС, като процесния договор е сключен от съсобственик и сънаследник на имота.

Според мен цялата тази съдебна практика сериозно накърнява неприкосновеността на правото на собственост. Освен действително, правното основание, на което ползва имота ответника по иск по чл. 108 ЗС, трябва и да е противопоставимо на ищеца. Тъй като ищецът не е страна по договора за аренда, на него не би следвало да му е противопоставим. Според съда обаче този договор за аренда произвежда действие и по отношение на съсобственика, който не е страна по договора. Точно това не мога да проумея как става, при положение, че има сериозна съдебна практика на ВКС в обратния смисъл, която съм изтъкнал и която не е взета предвид от съда, защото се отнасяла само за договора за наем:

Решение № 271/20.10.2011 г. по гражданско дело № 1237/2010 г. на ВКС, ГК, II ГО
„По реда на чл. 108 от ЗС собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи, без да има основание за това. Договорът за наем представлява такова основание, само ако е сключен с лице, което притежава противопоставимо на собственика право да ползува вещта и то ако е сключен в обема на притежаваното от наемодателя право, т.е. само и доколкото правата на наемодателя са противопоставими на собственика на вещта. В настоящия случай ответното дружество държи процесната стая по силата на договор за наем, сключен с лице, което притежава право на ползуване върху 2/3 идеални части от целия апартамент. (...) след като с оглед вътрешните отношения със собствениците на имота наемодателят не би могъл да им противопостави правото си да ползува именно отдадената под наем стая, то неправилно е прието, че договорът за наем представлява противопоставимо на собствениците основание за държане по смисъла на чл.108 ЗС.”

Решение № 541/06.02.2012 г. по гр.д. № 810/2010 г. на ВКС, IV Г.О.:
„Договор за наем може да бъде сключен от собственика на вещта или от титуляра на ограничено вещно право на ползване. Такъв договор може да бъде сключен и от наемател или арендатор на вещта, като в последния случай договорът е за пренаемане. Договорът за наем обаче обвързва валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма никакви права върху наеманата вещ (наем на чужда вещ). Такъв договор не поражда действие за действителния собственик, също както и договорът за продажба на чужда вещ.”

Решение № 314/17.02.2012 г. по гр.д.№ 1548/2010 г. на ВКС, III, Г.О.
„когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно”.

С други думи, разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ била специална, защото земеделската земя е някаква уникална вещ и за нея има много специален режим, който драстично се отклонява от общия режим и позволява засягането дори и на абсолютното право на собственост.

[ivanov_p]

Някой е дал под аренда съсобствен земеделски имот в който имаш идеални части, а ти си завел иск по 108 ЗС? За какво и кого съдиш?

[ch3oh]

Ще пробвам да кажа и аз нещо, но си признавам, че не нямам практика по тази материя.
Всичко, което илага колегата kalahan2008 е вярно. Като се абстрахираме от характера на обекта на арендата, дългортайността на отношенията, необходимостта от правна сигурност и т.н., чл. 3 ал. 4 ЗАЗ предполага безконфликтни отношения между съсобствениците на земята. Затова и 'Всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си". В случая отношенията са диаметрално противопложни. На практика съсобствениците, притежаващи над 50% от ПС са против сключването на наемния договор /бил той и за замеделска земя/
Чл. 3 ал. 4 ЗАЗ е поместен в гл. 1 "Общи положения", така че разпоредбите там са априори "общи". Смисълът на разпоредбата ПРЕДПОЛАДА общата воля на собствениците да отдадат земята си под аренда.
Чл. 32 ЗС е поместен в гл. 3 ЗС, раздел съсобственост. Доколкото ЗАЗ изрично не преурежда въпросите на съсобствеността, то прилагането му по подобен начин не може да съвпада с "разума" на закона, а и ще противоречи на чл. 17 ал. 3 КРБ.
Дали не може да се мисли за злоупотреба на право?

[Melly]

Безспорно, договорът за аренда е облигационен. Наложилата се практика също потвърждава, чее допустимо един от реституираните собственици на зем. земя да е страна по такъв договор. Имайки предвид дългосрочността на породените взаимоотношения, то почти сигурна съм, че уговорената престация (арендна цена/бартерно право) е в размер такъв, че нарушава принципът за еквивалентност на престациите - в тази връзка насочих вниманието на вариант да се атакува от заинтересовано лице съсобственик съобразно неговата ид.ч. в собствеността, което съставлява съществения белег на престацията на арендатора по процесния договор, защото уврежда неговия интерес, основан на абсолютното му право на собственост върху общата вещ.
Допускам, че в ИМ е наведено такова твърдение, макар да не е под формата на иск. Тъй или иначе, произнасяйки се по вещния иск (чл.108 ЗС) съдът дължи в решението си произнасяне с два диспозитива (ТР №4/2016) - единият установителен, с който признава правото на собственост на ищеца и втори - осъдителен за предаване на претендираната част, който поради изложените от възз. съд решаващи мотиви (ответникът държи частите на правно основание - облигацията) би бил отхвърлен като неоснователен .
Но тук искам да се спра на един момент. Дори и да не е въведено такова твърдение в този процес, то решението в първата му част е противопоставимо на арендатора и от влизането му в сила за него започва да тече нова придобивна давност по отношение на ид. части на действителния собственик. В същото време е допустим нов иск за 1/2 ид. част от имота между същите страни, но предявен на ново основание. Формираната СПН по предходното не обвързва страните, тъй като няма да е налице пълен идентитет между делата.
Така смятам аз при все непълнотата на изложените в ИМ факти и обстоятелства, което за мен е обяснимо предвид представения за обсъждане реален казус.

[kalahan2008]

Във въззивната жалба са направени възражения относно противоречието на първоинстанционното решение с чл. 17, ал. 3 от Конституцията, които обаче не са обсъдени от въззивния съд изобщо.
Не са обсъдени и възраженията за противоречие с чл. 1 от Протокол 1 към ЕКПЧОС /защита на правото на собственост/.
След релевираните в ОИМ възражения, позоваващи се на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, преди доклада по делото са релевирани две възражения за нищожност на договора за аренда, които не са обсъдени от първоинстанционния съд поради преклузия, но са приети за разглеждане от второинстанционния съд - отхвърлени са.
Не исках да навлизам в детайли, исках само да си изясня дали аз бъркам - какво й е "специалното" на тази норма?
Съотношението общ-специален закон е вид съотношение на частно към общо множество. Безспорно е, че договорът за аренда е вид договор за наем. ЗАЗ предвижда някои отклонения от общия режим на договора за наем, но тези отклонения са уредени с изрично правни норми. Например формата - чл. 3, ал. 1 ЗАЗ, която е с нотариална заверка на подписите. Или - минимален срок на действие от 5 години /чл. 4 ЗАЗ/. Има образувано тълк. дело 2/2015 на ОСГТК на ВКС, тъй като има две становища - според едното липсата на нотариална заверка на подписите води до конвертиране на договора за аренда в договор за наем, а другото становище е, че липсата на законоустановената форма води до нищожност на договора за аренда.
В § 1 от ДР на ЗАЗ изрично е посочено, че за неуредените в този закон въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство. Това безспорно е препращаща норма и затова дори и да не беше налице препращането към чл. 30, ал. 3 ЗС, такова щеше да е налице по силата на В § 1 от ДР на ЗАЗ.
Отклонение от общите правила за договора за наем би имало, ако например в ЗЗД пишеше, че договорът за наем, сключен от несобственик, е недействителен, а в ЗАЗ пише, че е действителен. Или обратно - ако в ЗЗД пише, че договорът за наем е действителен, а в ЗАЗ пишеше, че е недействителен. В случая обаче има припокриване на двата режима - съдебната практика във връзка с договора за наем е категорична, че договорът за наем е действителен, но непротивопоставим на съсобственика. Същото важи и за договора за аренда. Не е налице разминаване в двата режима.
Неколкократно повтарях и обяснявах на съда, че има разлика между това договорът да е действителен и това да е противопоставим. Договорът за аренда е действилен, но непротивопоставим на съсобственика. Чл. 108 ЗС изисква правното основание, на което ответникът ползва имота, да е както действително, така и непротивопоставимо на съсосбственика.
Всъщност договорът за аренда е недействителен, но на съвсем друго основание - арендодателят притежава точно 50%, но не и над 50%, каквото е изискването на чл. 32 ЗС. Освен това е симулативен - не е доказано (а и не е твърдяно) каквото и да е реално плащане на рентата от арендатора на арендодателя.
Всичко е просто една фалшификация - адвокатът на ответникът постоянно се бъркаше кого защитава - арендодателя или арендатора.

[ch3oh]

Пак прочетох мотивите и ми се струва, че разсъжденията на съда не отговарят на правилата на логическото мислене. Макар и практиката да се е насочила в тази посока.

[ivanov_p]

Нормата няма никакво решаващо за делото значение, не знам защо ви интересува. Завели сте грешен иск. Няма как да спечелите с петитум в който се споменават едновременно "ревандикция" и договор за наем/аренда. Дори не мога да си представя искането ви, а ако вие го разбирате посочете как съдебният изпълнител ще изпълни решението на спечеления от вас иск? Очаквате СИ да извади от идеалните части арендатора или арендодателя, вас да ви въведе в тях, а после вие да ги дадете, идеалните части имам предвид, под аренда на друг?

договорът за наем е действителен, но непротивопоставим на съсобственика.

Това го повтаряте всички, но някой разбира ли го? Договорът може и да е непротивопоставим, но наемното правоотношение е противопоставимо като стой та гледай. Не се ли съобразиш с него може и в затвора да отидеш за самоуправство.

Зарязвайте го този иск и действайте както пише по книгите - при отдадена под наем вещ от съсобственик искът на другите съсобственици е срещу него за обезщета от ползването на общата вещ. С този иск прекъсвате давността и в него доказвате размера на арендната вноска за своя дял по пазарни цени. Това е сумата, която ще ви плаща арендодателя-съсобственик, без значение за колко е дал земята на арендатора.
Не съм чел ЗАЗ, но вероятно там е уреден начина на отдаване под аренда от другите съсобственици, ако го има го прочитате и действате, като цяло Конституция, ЕХПЧ и ЗС хич ги няма при договор за аренда или наем.

[kalahan2008]

Очаквате СИ да извади от идеалните части арендатора или арендодателя, вас да ви въведе в тях, а после вие да ги дадете, идеалните части имам предвид, под аренда на друг?

Съществува "въвод във владение в идеална част":
viewtopic.php?t=18830
Какво ще правя с моята идеална част, си е моя работа.

[Melly]

Нормата няма никакво решаващо за делото значение, не знам защо ви интересува. Завели сте грешен иск. Няма как да спечелите с петитум в който се споменават едновременно "ревандикция" и договор за наем/аренда. Дори не мога да си представя искането ви, а ако вие го разбирате посочете как съдебният изпълнител ще изпълни решението на спечеления от вас иск? Очаквате СИ да извади от идеалните части арендатора или арендодателя, вас да ви въведе в тях, а после вие да ги дадете, идеалните части имам предвид, под аренда на друг?

договорът за наем е действителен, но непротивопоставим на съсобственика.

Това го повтаряте всички, но някой разбира ли го? Договорът може и да е непротивопоставим, но наемното правоотношение е противопоставимо като стой та гледай. Не се ли съобразиш с него може и в затвора да отидеш за самоуправство.

Зарязвайте го този иск и действайте както пише по книгите - при отдадена под наем вещ от съсобственик искът на другите съсобственици е срещу него за обезщета от ползването на общата вещ. С този иск прекъсвате давността и в него доказвате размера на арендната вноска за своя дял по пазарни цени. Това е сумата, която ще ви плаща арендодателя-съсобственик, без значение за колко е дал земята на арендатора.
Не съм чел ЗАЗ, но вероятно там е уреден начина на отдаване под аренда от другите съсобственици, ако го има го прочитате и действате, като цяло Конституция, ЕХПЧ и ЗС хич ги няма при договор за аренда или наем.

Ти пък, Пейчо, ПАК ЛИ се буташ между шамарите.
До кога бре? Хем не чел законите, хем пише ли пише... глупости на търкалета.

[Melly]

Очаквате СИ да извади от идеалните части арендатора или арендодателя, вас да ви въведе в тях, а после вие да ги дадете, идеалните части имам предвид, под аренда на друг?

Съществува "въвод във владение в идеална част":
http://lex.bg/forum/viewtopic.php?t=18830
Какво ще правя с моята идеална част, си е моя работа.

Калахан, не му обръщай внимание на Пейчо. Някъде по повод включването му по темите му бях казала, че ако зависи от мен, ще го пратя да преповтори целия курс на обучение в ЮФ. Такъв индивид е болест за и без това болното ни общество.

На теб ти пожелавам УСПЕХ И ВЯРВАМ, ЧЕ ЩЕ ГО ПОСТИГНЕШ!

[ivanov_p]

Аз много рядко чета решения, но някак си ми е трудно да си представя как ще въведат Пенчо, собственик на 36/84 ИЧ от имот преустроен в трезор на банка, в трезора, за да си упражнява владението? Или как ято ЧСИ-та ще въведат 36 съсобственици с по 1-2% ИЧ от гарсониера в нея?

Казвам ви какво да направите за да излезете от положението в което сте се оплели от четене на решения. Имате препращаща норма към друга, чл. 30, ал.3 ЗС по която законодателят е предвидил нарочен иск и доколкото става дума за аренда тя ви се дължи и без покана, при обща 5 годишна давност - чл. 93 ЗС. Какви права са ви нарушени, че и владелчески такива? Владелчески иск имате ако веща е рибарник и естествените плодове са шарани, по отношение на шараните, не на веща или ако владението ви е отнето, но това не става с договора, а по действията на арендатора.