купена сграда отделно от парцела

[nikona25]

Здравейте, Х е собственик на парцел в който има постройка, която също е негова собственост.
След това продава постройката на У, без да му продава парцела.
В последствие продава на Z парцела, без да му продава постройката, която вече е продал.
Тези продажби законни ли са, защото при продажбата на постройката, не е учредено право на строеж. Такова право на строеж, било ли е необходимо?
Може ли Z да се позове на чл. 92 ЗС /Собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго/ и да стане собственик на постройката, поради липса на учредено право на строеж относно последната. Блатодаря, на отзовалите се.

[sunrise]

А Вие в схемата сте? Или е студентски казус?
Няма как да учредите право на строеж върху построена сграда.

[nikona25]

Т.е. всичко си е законно - имаме собственик на постройка и друг човек, който е собственик на парцела, така ли?
И респективно - собственика на парцела може ли да претендира заплащане на суми от собственика на постройката, за това, че държи постройката в неговия парцел, както вече се посочи, без учредено право на строеж?

[bgarch]

Правото на строеж е право да се построи сграда върху чужд имот. Когато сградата бъде построена в груб строеж правото на строеж се трансформира в право на собственост върху постройката. В случая сградата е построена без учредяване на право на строеж, защото такова не е било необходимо- собственикът на земята е станал и собственик на сградата. Т.е. за никакви суми и заплащане тепърва на право на строеж не може да става и дума. Нито пък за претенции от страна на собственика на земята върху чуждата вещ.

[nak111]

Решение № 29 от 21.II.1995 г. по гр. д. № 888/94 г., IV г. о.
Списание "Български законник", бр. 9/1995 г., стр. 79

чл. 63, ал. 2 ЗС

Собственик на постройка може и да не е собственик на идеална част от дворното място.

------------------------

Правилно окръжният съд е приел, че не съществува законна пречка собственик на постройка в дворно място да не бъде собственик на идеална част от дворното място. До такова състояние може да се стигне при учредяване право на строеж, при което суперфициарният собственик не е собственик на идеална част от дворното място, а само на построената сграда - чл. 63, ал. 1 ЗС . Допустимо е да се прехвърли собствеността върху вече съществуваща постройка отделно от земята - чл. 63, ал. 2 ЗС. В конкретния случай по силата на покупко-продажба по представения нотариален акт Й. Н. е продала притежаваните от нея 193/248 идеални части от дворното място, представляващо парцел по плана на гр. Х., заедно с първия жилищен етаж от двуетажна жилищна сграда и гараж, като изрично е запазила в собственост само построената в парцела лятна кухня, за която не е спорно, че представлява самостоятелен обект. Обстоятелството, че Й. Н. е собственик на постройка, без да има дял от собствеността върху дворното място съгласно чл. 64, ал. 1 ЗС, й дава право да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение. Неоснователен е доводът за нарушение на закона - чл. 38 ЗС, тъй като в случая лятната кухня не представлява етаж или част от етаж в етажна собственост, а самостоятелен обект, за прехвърлянето на който (респективно за запазването на собствеността върху който), не се прилагат разпоредбите на глава IV от Закона за собствеността.


О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 975



София, 29.10.2009 год.





В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А





Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди и девета година, в състав:



ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛСА ТАШЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТКА РУСЕВА

КАМЕЛИЯ МАРИНОВА



като разгледа докладваното от съдия Камелия Маринова гр.д. № 847 по описа за 2009 г., за да се произнесе, взе предвид следното:



Производството е по чл.288 ГПК.

Постъпила е касационна жалба от „Н” Е. , гр. К., чрез пълномощника му адвокат В против решение № 792 от 2.04.2009 г., постановено по гр.д. № 800 по описа за 2008 г. на Апелативен съд П. , с което е отменено решение № 67 от 23.05.2002 г. по гр.д. № 435 от 2001 г. на Окръжен съд- С. З. и е постановено друго за признаване за установено по отношение на „Н” Е. , гр. К., че „А” А. , гр. К. е собственик на следните недвижими имоти:

терен от 90 000 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф* от 15.09.2008 г. имот № 0* в землището на гр. К., местността „О”, при посочени граници; /идентичен с АДС № 6171/29.01.1996 г./;

терен от 1110 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф* от 15.09.2008 г. имот, находящ се в землището на гр. К., местността „О”, при посочени граници;

терен от 6000 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф* от 15.09.2008 г. имот № 0* в землището на гр. К., местността „О”, при посочени граници;

терен от 2500 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф* от 15.09.2008 г. имот № 0* в землището на гр. К., местността „О”, при посочени граници;

терен от 1597 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф* от 15.09.2008 г. имот № 0* в землището на гр. К., местността „С”, при посочени граници;

терен от 1519 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф* от 15.09.2008 г. имот № 0* в землището на гр. К., местността „С”, при посочени граници;

терен от 10 766 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф* от 15.09.2008 г. имот № 0* в землището на с. Ш., община К., местност „А”, при посочени граници

и „Н” Е. , гр. К. е осъдено да предаде на „А” А. , гр. К. собствеността и владението на тези имоти.

Ответникът по касационната жалба „А” А. , гр. К. оспорва, че са налице основания по чл.280, ал.1 от ГПК за допускане на касационно обжалване.

Ищцовото дружество „А” А. , гр. К. претендира право на собственост на процесните терени /без построените в тях сгради/ като правоприемник на държавно предприятие „Ф”, от което е образувана ДФ”А”, преобразувана в „А” Е. , към който момент имотите са били в баланса на държавната фирма и съответно са преминали в капитала на ЕАД. Ответното дружество „Н” Е. , гр. К. от своя страна претендира, че процесните имоти са застроени и са включени в капитала му през 2000 г., евентуално се позовава на изтекла в негова полза придобивна давност – десетгодишна до предявяване на иска или 5 годишно добросъвестно владение от актуването на имотите с АДС в началото на 1996 г. Възивният съд е проследил правоприемството на ищцовото дружество с военната фабрика, за строителството и нуждите на която са отчуждавани терени с У. № 18 от 22.09.1924 г. и У. № 3 от 20.01.1934 г. на Н. В. Б. ІІІ, регистрацията на ДФ”А”, като правоприемник на прекратения К. „Ф” според баланса към 30.06.1989 г. и преобразуването на ДФ в „А” Е. въз основа на Р. на МС № 55 от 20.12.1992 г. Прието е, че процесните имоти са били заведени в баланса на ищеца, както следва: основната площадка в К. – през 1931 г., изпитателен полигон Ш. – 1970 г., складова база Б. – 1979 г. и са се водили в баланса до 1993 г., когато с оглед липсата на документи за собственост са заведени като задбалансови. Изложени са съображения, че правото на собственост е възникнало при преобразуването на регистрираната по У. № 56 за стопанската дейност държавна фирма в еднолично акционерно дружество. Трансформацията е настъпила по силата на закона с прекратяване на държавната фирма и образуването на търговското дружество, в чийто баланс съобразно Р. № 55 на МС от 20.12.1992 г. са заприходени процесните недвижими имоти, тъй като извършеното преобразуване съставлява разпределение на имуществото, предоставено на фирмите от държавата в акции и дялове съгласно ТЗ, при което фирмата се трансформира в търговско дружество, което е самостоятелен обект на правото, разполагащ със собствено имущество /а и чрез последващата нормативна уредба – чл.17а ЗППДОбП – държавата изрично регламентира, че при преобразуване на държавни предприятия в еднолични търговски дружества с държавно имущество, правото на собственост върху земята и другите недвижими имоти, които са били предоставени за стопанисване и управление, се внася в капитала на тези дружества, освен ако в акта за тяхното преобразуване не е посочено друго/. Проследено е правоприемството и на ответното дружество – създадено като държавна фирма с решение № 83 на МС от 2.06.1989 г., като правоприемник на прекратеното предприятие „Т” към СО”М” и преобразувано в Е. с разпореждане № 45 от 21.04.1992 г. на МС. Тъй като към този момент процесните земи не са били включени в баланса му, то ответното дружество не може да се легитимира като техен собственик. Прието е, че без правно значение са АДС от 1996 г., тъй като от значение са фактите, въздигнати от закона като придобивно основание, респ. елементи на сложен фактически състав, с настъпването на който законът скрепява вещно-правни последици, а АДС нямат правопораждащо действие. Счетено е, че З. № Р* от 17.01.2000 г. на министъра на икономиката за апортиране на тези имоти в ответното дружество, не е породила правни последици по прехвърляне правото на собственост, тъй като към датата на издаването й имотите вече са били собственост на приватизираното „А” АД. За неоснователно е прието наведеното възражение за придобивна давност – тъй като търговски дружества могат да упражняват фактическа власт с намерение за своене едва след трансформация на собствеността в дружествена такава, а за ответното дружество това е станало със съдебната му регистрация на 23.06.1996 г., поради което до предявяване на иска на 5.11.2001 г. не е изтекъл 10 годишния давностен срок; не са налице и условията за петгодишно добросъвестно владение, тъй като АДС нямат правопораждащо действие, а съответно и транслативни вещноправни последици, поради което не може да се приеме, че създават добросъвестност на владението.

Касаторът се мотивира основанията по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК за допускане на касационно обжалване. Решенията, на които се позовава обаче, относно въпросите за придобивната давност, включително и липсата на забрана за придобиване по давност от юридически лица /№ 2* от 27.11.1997 г. по гр.д. № 1822/1996 г. на ВКС, ІV г.о. № 649 от 1.07.1993 г. по гр.д. № 477/92 г., І г.о./, относно тълкуването, че записването по баланса не притежава правна характеристика на придобивен способ /№ 1* от 1.12.2005 г. по гр.д. № 511/2003 г. на ВКС, ІV г.о./ са постановени по спорове, фактите по които не могат да бъдат съотнесени към приетите за установени по настоящото дело и в този смисъл липсва твърдяното противоречие. Липсва противоречие с решение № 559 от 10.11.1997 г. по гр.д. № 286/1997 г. на ВКС, 5-чл.състав, тъй като в съответствие с даденото разрешение съдът е изследвал акта на прекратяване на държавното предприятие и учредяване на държавни фирми и последвалите актове на преобразуването им в търговски дружества, а също и с решение № 616 от 4.07.2008 г. по гр.д. № 1538/2007 г., V г.о., тъй като изводите на съда съответстват на даденото разрешение, че при спор за собственост върху недвижим имот между търговски дружества, меродавен е моментът на преобразуването на държавните предприятия в еднолични търговски дружества с държавно участие, какво имущество е било предоставено от държавата за стопанисване или управление и дали с акта за преобразуване собствеността се е прехвърлила върху тях. Решение № 402 от 14.04.1995 г. по гр.д. № 1745/94 г., ІV г.о. разглежда допустимост на иск по чл.7 ЗВСОНИ, ако е предявен против починала страна и правоприемниците й не са конституирани в преклузивния срок за предявяване на иск, а съответно е изцяло неотносимо към настоящия правен спор.

В обобщение не е налице основанието по чл.280, ал.1, т.1 ГПК.

Касаторът развива доводи по отношение незачитането на издадените през 1996 г. актове за държавна собственост, в които е отразено, че са му предоставени процесните имоти, както и за нищожност на издаден след приватизиране на ищцовото дружество акт за държавна собственост и счита, че следва да се допусне касационно обжалване, тъй като по приложение на разпоредбата на § 15а от ПЗР на ЗППДОбП /отм./ липсва съдебна практика. Трайна е практиката на ВКС, че актовете за държавна собственост имат само констативен характер и съответно при спор за собственост на актуван имот, следва да се докаже твърдяното придобивно основание, поради което поставения въпрос, касаещ приложението на § 15а от ПЗР на ЗППДОбП /отм./ е неотносим към настоящия правен спор и не обуславя допустимост на касационното обжалване при условията чл.280, ал.1, т.3 ГПК.

Поставя се и въпросът може ли по аналогия да се приложат разрешенията свързани със законите, регламентиращи реституция на правото на собственост, а именно ако земята е застроена от държавата по законноустановения ред, тя става собственик на земята и на сградите, а ако впоследствие е била отнета само земята, то автоматично се учредява право на строеж и съответното право на ползване на прилежащия към сградите терен /решение № 1* от 23.08.1995 г. по гр.д. № 1519/95 г., ІV г.о./ към настоящия случай, при който ответното дружество притежава сгради в терен, предоставен на ищцовото дружество, както и въпросът може ли държавно дружество, което владее имот въз основа на акт за държавна собственост да се позовава на добросъвестно владение и съответно на 5 годишна давност.

По тези два въпроса липсва законодателно разрешение, както и разрешение в практиката, основано на факти, идентични на настоящите, поради което същите обуславят допустимост на касационното обжалване при условията на чл.280, ал.1, т.3 ГПК.

Останалите наведени в изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК доводи са свързани с касационните основания по чл.281, т.3 ГПК и не подлежат на разглеждане в настоящото производство по чл.288 ГПК.

По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение



О П Р Е Д Е Л И :



ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 792 от 2.04.2009 г., постановено по гр.д. № 800 по описа за 2008 г. на Апелативен съд- П.

В едноседмичен срок от съобщението касаторът „Н” Е. , гр. К. да представи доказателства за внесена по сметка на ВКС държавна такса за разглеждане на касационната жалба в размер на 977.00 лв.

При неизпълнение в срок касационното производство ще бъде прекратено.

Делото да се докладва при изпълнение на указанията или при изтичане на срока.

Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:


ЧЛЕНОВЕ:



Р Е Ш Е Н И Е

№ 153

София, 07.04.2010 год.


В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А


Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на осемнадесети март през две хиляди и десета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛСА ТАШЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТКА РУСЕВА
КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

при секретаря Зоя Якимова, като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр.д. № 847 по описа за 2009 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 – чл.293 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба от [фирма], [населено място], чрез пълномощника му адвокат В. Ц. против решение № 792 от 2.04.2009 г., постановено по гр.д. № 800 по описа за 2008 г. на Апелативен съд-П., с което е отменено решение № 67 от 23.05.2002 г. по гр.д. № 435 от 2001 г. на Окръжен съд-Стара Загора и е постановено друго за признаване за установено по отношение на [фирма], [населено място], че [фирма], [населено място] е собственик на следните недвижими имоти:
терен от 90 000 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 72232 от 15.09.2008 г. имот № * в землището на [населено място], местността „О.”, при посочени граници;
терен от 1110 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 72234 от 15.09.2008 г. имот, находящ се в землището на [населено място], местността „О.”, при посочени граници;
терен от 6000 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 72235 от 15.09.2008 г. имот № * в землището на [населено място], местността „О.”, при посочени граници;
терен от 2500 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 72233 от 15.09.2008 г. имот № * в землището на [населено място], местността „О.”, при посочени граници;
терен от 1597 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 01749 от 15.09.2008 г. имот № * в землището на [населено място], местността „С.”, при посочени граници;
терен от 1519 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 01748 от 15.09.2008 г. имот № * в землището на [населено място], местността „С.”, при посочени граници;
терен от 10 766 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 02368 от 15.09.2008 г. имот № * в землището на [населено място], [община], местност „А.”, при посочени граници
и [фирма], [населено място] е осъдено да предаде на [фирма], [населено място] собствеността и владението на тези имоти.
Касаторът e изложил твърдения, които по същество се свеждат до довод за допуснато съществено процесуално нарушение на чл.188, ал.1 ГПК /отм./ и при уточняване пасивната легитимация, необосновани фактически изводи и неправилно приложение на материалния закон. Иска отмяна на атакуваното решение и постановяване на ново по същество за отхвърляне на предявените искове. Претендира направените по делото разноски.
Ответникът по касационната жалба [фирма], [населено място] оспорва същата като претендира направените разноски.
С определение № 975 от 29.10.2009 г., постановено по делото е допуснато касационно обжалване на решението на въззивния съд на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК с оглед въпроса може ли по аналогия да се приложат разрешенията свързани със законите, регламентиращи реституция на правото на собственост, а именно ако земята е застроена от държавата по законно установения ред, тя става собственик на земята и на сградите, а ако впоследствие е била възстановена само земята, то автоматично се учредява право на строеж и съответното право на ползване на прилежащия към сградите терен /решение № 1415 от 23.08.1995 г. по гр.д. № 1519/95 г., ІV г.о./ към настоящия случай, при който ответното дружество притежава сгради в терен, предоставен на ищцовото дружество, както и по въпроса може ли държавно дружество, което владее имот въз основа на акт за държавна собственост да се позовава на добросъвестно владение и съответно на 5 годишна давност.
Първият въпрос е свързан с решаващите мотиви на апелативния съд за собствеността на терените и наличието на правно основание за ползването им, като е прието, че ищцовото дружество [фирма], [населено място] претендира право на собственост на процесните терени без построените в тях сгради, като правоприемник на държавно предприятие „Ф. Е.”, от което е образувана ДФ”А.", преобразувана в [фирма], към който момент имотите са били в баланса на държавната фирма и съответно са преминали в капитала на ЕАД, а ответното дружество [фирма], [населено място] от своя страна претендира, че процесните имоти са застроени и са включени в капитала му през 2000 г. Въззивният съд е проследил правоприемството на ищцовото дружество с военната фабрика, за строителството и нуждите на която са отчуждавани терени с Указ № 18 от 22.09.1924 г. и Указ № 3 от 20.01.1934 г. на Негово Величество Б. ІІІ, регистрацията на ДФ”А.”, като правоприемник на прекратения К. „Ф. Е.” според баланса към 30.06.1989 г. и преобразуването на ДФ в [фирма] въз основа на Разпореждане на МС № 55 от 20.12.1992 г. и е приел, че процесните терени са били заведени в баланса на ищеца до 1993 г., когато с оглед липсата на документи за собственост са заведени като задбалансови. Изложени са съображения, че правото на собственост е възникнало при преобразуването на регистрираната по Указ № 56 за стопанската дейност държавна фирма в еднолично акционерно дружество, като трансформацията е настъпила по силата на закона с прекратяване на държавната фирма и образуването на търговското дружество, в чийто баланс съобразно Разпореждане № 55 на МС от 20.12.1992 г. са заприходени процесните недвижими имоти, тъй като извършеното преобразуване съставлява разпределение на имуществото, предоставено на фирмите от държавата в акции и дялове съгласно ТЗ, при което фирмата се трансформира в търговско дружество, което е самостоятелен обект на правото, разполагащ със собствено имущество /а и чрез последващата нормативна уредба – чл.17а ЗППДОбП – държавата изрично регламентира, че при преобразуване на държавни предприятия в еднолични търговски дружества с държавно имущество, правото на собственост върху земята и другите недвижими имоти, които са били предоставени за стопанисване и управление, се внася в капитала на тези дружества, освен ако в акта за тяхното преобразуване не е посочено друго/. Проследено е правоприемството и на ответното дружество – създадено като държавна фирма с решение № 83 на МС от 2.06.1989 г., като правоприемник на прекратеното предприятие „Т. и т.” към СО”М.” и преобразувано в ЕАД с разпореждане № 45 от 21.04.1992 г. на МС и тъй като към този момент процесните земи не са били включени в баланса му, то ответното дружество не може да се легитимира като техен собственик. Прието е, че без правно значение са А. от 1996 г., доколкото от значение са фактите, въздигнати от закона като придобивно основание, респ. елементи на сложен фактически състав, с настъпването на който законът скрепява вещно-правни последици, а А. нямат правопораждащо действие. Счетено е, че Заповед № РД-1705 от 17.01.2000 г. на министъра на икономиката за апортиране на тези имоти в ответното дружество, не е породила правни последици по прехвърляне правото на собственост, тъй като към датата на издаването й имотите вече са били собственост на приватизираното [фирма]. Счетено е, че без правно значение е наличието на построени в терените сгради и съоръжения, за които ответното дружество претендира, че са негова собственост, тъй като същите са извън предмета на спора.
Правото на строеж е самостоятелно вещно право, което изключва приращението на собствеността върху постройката към собствеността върху земята, на която същата е изградена. Като вещно право то има абсолютен характер, следва обременения участък земя при прехвърлянето му от собственика на земята, противопоставимо е както на собственика на земята, така и на всяко трето лице и дава възможност на носителя си да построи и/или притежава собственост върху определен обект, отделно от собствеността на земята. Законът за собствеността изрично допуска при определени условия участъкът земя и трайните постройки върху него да се третират като отделни, макар и взаимно свързани по между си вещи, като правните норми регламентират съотношението между собствеността на всеки един от тия имоти. Притежанието на право на собственост върху терена и право на собственост върху сграда в него в лицето на различни субекти, е възможно само при наличие на право на строеж. Задължително е изрично волеизявление и то в предвидената от законовите норми форма за учредяване на правото на строеж само когато се касае до бъдеща постройка. При условията на чл.63, ал.2 от ЗС обаче правото на строеж възниква и без изрично волеизявление щом се осъществи прехвърляне, което изключва постройката от притежанието на земята, върху която са изградени, което произтича от обстоятелството, че различни лица стават собственици на терена и сградата, а това е възможно само въз основа на съществуващо вещно право на строеж, следващо сградата от този момент. Носителя на правото на строеж може не само да притежава собствеността на постройката, но и да ползва самостоятелно необходимия за поддържането и експлоатацията й терен /прилежаща площ/.
Вторият въпрос е свързан с изводите на апелативния съд за неоснователност на наведеното възражение за придобивна давност чрез 5 годишно добросъвестно владение от актуването на имотите с А. в началото на 1996 г., а именно, че А. нямат правопораждащо действие, а съответно и транслативни вещноправни последици, поради което не може да се приеме, че създават добросъвестност на владението.
Придобивната давност е правна последица от упражняването в определен, установен в закона срок, на фактическо господство върху определена вещ с намерението за своене. Срокът на владението зависи от добросъвестността на владелеца. Кратката придобивна давност по чл.79, ал.2 ЗС започва да тече от момента на възникване на юридическото основание или от момента на установяване на владението, ако този момент следва възникването на юридическото основание, а основанието е юридическия транслативен акт, насочен към пораждане на вещноправни последици – прехвърляне на собственост, учредяване или прехвърляне на ограничено вещно право. Актът за държавна собственост е констативен по своя характер, т.е. същият само удостоверява притежаването на вещно право от страна на държавата, но не и придобивното основание. В този смисъл актът за държавна собственост сам по себе си не съставлява юридическо основание по смисъла на чл.70, ал.1 ЗС и съответно съставянето му не може да служи като начален момент за петгодишна придобивна давност по чл.79, ал.2 ЗС.
По основателността на касационната жалба:
Въззивното решение е обосновано и постановено при липса на допуснати нарушения на процесуалните правила, но при неправилно приложение на материалния закон.
Ишцовото дружество основава претендираното право на собственост на твърдението, че процесните терени са включени в капитала му при преобразуването на учредената по Указ № 56 за стопанската дейност /отм./ държавна фирма в еднолично акционерно дружество с държавно имущество. Ответното дружество е оспорило иска, като твърди, че е собственик на терените, с които е увеличен капитала му със заповед № РД-17-05 от 17.01.2000 г. на министъра на икономиката, евентуално въз основа на изтекла в негова полза придобивна давност.
Установено по делото е, че с решение № 83 на МС от 2.06.1989 г. държавните фирми „А.” и „Н.” са образувани с активите и пасивите на бившите поделения на СО”М.”-С., съответно К. „Ф. Е.” и предприятие „Т. и т.” по баланса към 30.06.1989 г. ДФ „А.” е преобразувана в [фирма], считано от 19.12.1991 г. с разпореждане на МС № 55 от 20.12.1991 г. на основание Закона за образуване на еднолични търговски дружества с държавно имущество, а ДФ”Н.” е преобразувана в [фирма] с разпореждане на МС № 45 от 21.04.1992 г. Доколкото в актовете за преобразуване не е посочено нещо друго, то следва, че в капитала на търговските дружества е включено онова държавно имущество, което се е водило по баланса на държавните фирми към момента на преобразуването, а съответно без правно значение е фактът, че липсва подписан разпределителен протокол между държавните фирми, създадени въз основа на прекратените през 1989 г. поделения на СО”М.”-С., както и отразяването на имотите като ползвани от Н. в генералния план от 1975 г. От експертното заключение от 28.11.2006 г. се установява, че съгласно данните от инвентарните книги, аналитична отчетност по сметка 201 земи, оборотна ведомост, картони и регистри, процесните терени са част от земите, осчетоводени по баланса на ДФ”А.” към месец 12.1991 г., поради което следва, че същите са включени в капитала на [фирма] и от момента на регистрацията му собствеността е преминала към търговското дружество. Без правно значение е последващата счетоводна отчетност на терените, поради което неотносим е фактът, че през 1993 г., въз основа на резултатите от извършената на основание ПМС № 179 от 1991 г. преоценка на Д., същите са сторнирани от балансовата сметка 201 земи и са заведени като задбалансови активи. Не е извършвано намаляване на капитала на [фирма] чрез изваждане от капитала на процесните терени, а следователно дружеството е било техен собственик, а съответно терените не са били държавна собственост, както към момента на съставянето на актовете за държавна собственост № 6171/29.01.1996 г., № 6173/30.01.1996 г., № 6174/31.01.1996 г., № 6175/31.01.1996 г. и № 6177/1.02.1996 г., така и към момента на сключването на приватизационния договор от 17.08.1999 г. и извършването на апорт в капитала на ответното дружество въз основа на заповед № РД-17-05 от 17.01.2000 г. на министъра на икономиката, поради което последният не може да легитимира [фирма] като собственик. Без правно значение е и дали терените са били оценени при сключването на приватизационния договор от 1999 г., доколкото нормативната уредба не регламентира загуба на право на собственост от търговско дружество, ако съответният актив не е оценен в приватизационната процедура.
Неоснователно е и заявеното възражение за придобивна давност. Терените са били държавна собственост до момента на включването им в капитала на ищцовото дружество, а държавните предприятия и впоследствие държавните фирми са имали само оперативно управление върху тях, а не право на собственост, поради което без правно значение е упражняваната до момента на регистрацията на ищцовото дружество на 29.02.1992 г. фактическа власт. Същевременно самото ответно дружество е регистрирано на 23.06.1992 г. и от този момент е възникнало като самостоятелен правен субект – юридическо лице със собствено имущество и съответно от тази дата е могло да владее чужд имот с намерението за своене. До момента на предявяване на иска обаче не е изтекъл изискуемият от чл.79, ал.1 ЗС десетгодишен срок. Съставените през 1996 г. актове за държавна собственост не могат да служат като начало на кратката петгодишна давност по чл.79, ал.2 ЗС. Началният момент на тази давност може да бъде апортирането на терените в капитала на ответното дружество през 2000 г. от страна на държавата, която вече не е била техен собственик, но до предявяването на иска не са изтекли необходимите за придобиване на собствеността пет години.
Следователно установено по делото е, че ищцовото дружество е собственик на процесните терени и безспорно между страните е, че ответното дружество владее същите. Легитимиран да отговаря по иска по чл.108 ЗС е лицето, упражняващо фактическа власт върху вещта, предмет на спора. В случая страните са самостоятелни търговски дружества, като без значение за легитимацията им по спора е кой е собственик на капитала им, а съответно неоснователни са доводите в касационната жалба, че в делото е следвало да участва държавата, представлявана от министъра на регионалното развитие и благоустройството, както и министерство на икономиката и енергетиката.
За основателността на ревандикационния иск е необходимо и владението върху чуждата вещ да е без правно основание. Безспорно между страните е, а и представените по делото доказателства установяват, че върху процесните терени в периода 1965 – 1992 г. са изградени сгради и съоръжения, които са се водили по баланса на държавната фирма „Н.” и са включени в капитала при преобразуването й в еднолично акционерно дружество с държавно имущество през 1992 г. В нарушение на материалния закон апелативният съд е приел, че това обстоятелство е без правно значение за спора. С преобразуването на държавните фирми „А.” и „Н.” в еднолични търговски дружества с държавно имущество е извършено разделяне на собствеността на процесните терени от собствеността на изградените върху тях сгради и съоръжения. Правото на собственост върху земя и постройка може да принадлежи на различни лица само въз основа на съществуващо право на строеж, което в случая е възникнало при условията на чл.63, ал.2 ЗС след като дотогавашният собственик – държавата е включил собствеността върху земята в капитала на [фирма], а собствеността върху сградите и съоръженията в капитала на [фирма]. Като суперфициарен собственик на сградите и съоръженията ответното дружество има право да ползва и необходимия за поддръжката и експлоатацията им прилежащ терен. При липса на други данни по делото следва да се приеме, че необходимия прилежащ терен към сградите и съоръженията е с площта, отразена в актовете за държавна собственост № 6171/29.01.1996 г., № 6173/30.01.1996 г., № 6174/31.01.1996 г., № 6175/31.01.1996 г. и № 6177/1.02.1996 г., за която експертното заключение от 11.12.2008 г. установява, че съвпада с процесните терени и следователно ответното дружество ползва тези земи на правно основание.
В обобщение атакуваното решение е неправилно и следва да бъде отменено, като вместо него се постанови друго, с което се признае за установено, че ищцовото дружество е собственик на процесните терени и се отхвърли претенцията за предаване на владението им, тъй като същите се ползват от ответното дружество на правно основание – като прилежаща площ към изградените върху тях сгради и съоръжения, собственост на ответното дружество.
С оглед частичната основателност и съответно неоснователност на тезите на всяка от страните, разноските по делото следва да останат в тяхна тежест така, както са направени.
По изложените съображения и на основание чл.293, ал.2 от ГПК Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 792 от 2.04.2009 г., постановено по гр.д. № 800 по описа за 2008 г. на Апелативен съд-П. и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на [фирма], [населено място], [улица], че [фирма], [населено място], [улица] собственик на следните недвижими имоти без находящите се върху тях сгради и съоръжения:
терен от 90 000 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 72232 от 15.09.2008 г. имот № * с площ от 92.059 дка в землището на [населено място], местността „О.”, при граници: имоти № *-машинна пром. на [фирма], № *-полски път на [община] и № *-път ІІІ клас на държавата;
терен от 1110 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 72234 от 15.09.2008 г. имот № * от 8654 кв.м., находящ се в землището на [населено място], местността „О.”, при граници: от четири страни имот № *-машинна пром. на [фирма];
терен от 6000 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 72235 от 15.09.2008 г. имот № * в землището на [населено място], местността „О.”, при граници: от четири страни имот № *-машинна пром. на [фирма];
терен от 2500 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 72233 от 15.09.2008 г. имот № * в землището на [населено място], местността „О.”, при граници: от четири страни имот № *-машинна пром. на [фирма].;
терен от 1597 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 01749 от 15.09.2008 г. имот № * в землището на [населено място], [община], местността „С.”, при граници: от четири страни имот № *-произв.терен на [фирма];
терен от 1519 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 01748 от 15.09.2008 г. имот № * в землището на [населено място], [община], местността „С.”, при граници: от четири страни имот № *-произв.терен на [фирма];
терен от 10 766 кв.м., представляващ по приложената към исковата молба скица-проект № Ф 02368 от 15.09.2008 г. имот № * в землището на [населено място], [община], местност „А.”, при граници: имоти № *-произв.терен на [фирма], № *-полски път на [община] и № *-пасище, мера на [община]
като ОТХВЪРЛЯ искането [фирма], [населено място], [улица] да бъде осъдено да предаде на [фирма], [населено място], [улица] владението на посочените терени.
Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:

[bvoykov]

Вижте чл. 63 ЗС. Вие сами цитирахте, че собственикът на земята е собственик на постройките и насъжденията, приращението по чл. 92 ЗС, ОСВЕН АКО не е установено друго. Е, членът, които цитирах, не говори само за правото на строеж, но и за собственост върху постройка и щом имате договори, с които се отчуждава въпросната постройка отделно от земята, а в последствие тази земя се отдава на трето лице, то тогава защо пък тези сделки да не са "законни", щом в този случай очевидно е установено друго?

[nak111]

Ако собственика на земята има някакви претенции за заплащане за това, че в неговия имот се държи чужда постройка, вижте това:

Решение № 1415 от 23.VIII.1995 г. по гр. д. № 1519/95 г., IV г. о., докладчик председателят на отделение Благовест Пунев
Съдебна практика, Бюлетин на ВС на РБ, кн. 8/1995 г., стр. 15

чл. 63, ал. 1 ,

чл. 108 ЗС ,

чл. 59 ЗЗД

Целият терен на национализирания имот, включително и тази част от него, върху която държавата е построила сграда след одържавяването, подлежи на реституиране и собствеността му се възстановява на бившите собственици или техните наследници, а държавата придобива качеството на суперфициар върху построеното от нея. Относно тази част от земята, върху която са построени обекти, които не подлежат на реституиране, правоимащите по реституцията не могат да претендират предаване на владението и заплащане на обезщетението за ползуването й, тъй като това ползуване не е без основание, а е с оглед правото на държавата да държи тези сгради като суперфициар в чуждото място.

------------------------

Жалбата е частично основателна.

За да отхвърли частично обективно съединените искове за собственост и неоснователно обогатяване първоинстанционният съд е приел, че част от сградите в национализирания по ЗНЧИМП недвижим имот, собственост на наследодателите на ищците, са били построени след одържавяване на същия и следователно върху тях държавата запазва правото си на собственост, поради което ги е изключил тях и терена, върху който са построени от ревандикация и заплащане на обезщетение за неоснователното им ползуване.

Този извод относно терена се явява незаконосъобразен. По делото не е спорно, че ищците като наследници на бившите собственици на национализирания недвижим имот край гр. Д., включващ терен от 2557,70 кв. м. и маслобойна фабрика "Н." Н. С. и Г. И., са легитимирани по предявения от тях иск за собственост като реституирани собственици на същия имот съгласно чл. 2, във вр. с чл. 3, ал. 1 ЗВСОНИ. С оглед необжалваната и влязла в сила осъдителна част на решението второинстанционният съд не следва да обсъжда основателността на претенцията като цяло, а само в частта, в която искът е бил отхвърлен с оглед законосъобразността на тази част от обжалваното решение в контекста на разпоредбата на чл. 2, ал. 2 ЗВСОНИ, а именно след като е установена по задължителен начин активната и пасивната легитимация по иска за собственост - качеството на ищците на наследници на национализирани собственици по визиран в чл. 2, ал. 1 национализационен закон и на ответника като държащ имота като еднолично дружество, образувано по чл. 61 ТЗ, въз основа на държавен капитал и наличието на третата предпоставка за реституиране на този имот - съществуването му до размера, в който е бил отчужден, за да настъпи ефектът на възстановяване правото на собственост върху същия по силата на закона. Така теренът на национализирания недвижим имот е бил индентифициран по площ и граници в размер на 2550 кв. м по действащия план на гр. Д., но искът за собственост е бил уважен само досежно частта от 641 кв. м, върху който се намират заварените от национализацията сгради, подлежащи на реституиране, и незастроената част от 958 кв. м, или общо 1599 кв. м, като в останалата част от 951 кв. м е бил отхвърлен по съображение, че е застроен със сгради, върху които държавата е запазила собствеността си като построени след национализацията и неподлежащи на реституция, т.е. незаконосъобразно не е прието, че целият терен, въпреки че съществува до размера, в който е бил одържавен, не е бил признат за собственост на ищците, въпреки че са им били реституирани сгради в него, по отношение на които той има обслужващо предназначение. Обстоятелството, че в него има построени сгради след национализацията, върху които държавата запазва правото си на собственост, тъй като не се обхващат от реституцията, която визира само размера на одържавеното имущество, наличен към влизане в сила на ЗВСОНИ, не променя режима на собственост на терена и при положение, че различни субекти са титуляри на това право върху земята и новото строителство, собствеността на държавата върху него ще бъде аналогична на правата на суперфициарния собственик, който държи притежаваните сгради върху чуждо място. При това положение искът за собственост следва да се уважи и по отношение на земята, застроена със сгради, собственост на държавата, тъй като и тази част от национализирания имот следва да се третира за реституирана в лицето на ищците като наследници на национализираните бивши собственици, но като установителен, а не ревандикационен, тъй като държането на тази част от терена не е без основание, а на това на възникнало по силата на реституцията суперфициарно право на държавата, включващо в предметното си съдържание правомощието да се държи постройка върху чужд имот. Това налага отмяна на отхвърлителното решение и постановяване на ново по реда на чл. 208, ал. 1 ГПК в посочения по-горе смисъл за разликата от 951 кв. м, представляваща застроената част от реституирания имот със сгради, върху които държавата е запазила правото си на собственост, като решението се остави в сила, в частта, в която се иска присъждане владението на тази част.

Решението е законосъобразно и в отхвърлителната му част по иска за неоснователно обогатяване, основаващ се на неоснователното ползуване на реституирания недвижим имот след влизане в сила на ЗВСОНИ, тъй като същият е обусловен от иска за собственост и се отнася до онези обекти на собственост, които са реституирани на ищците и за които обуславящият иск е уважен. Основанието на претенцията е облагодетелствуването на ответника като ползувател за основание на реституирания имот за процесния период, обхващащ времето от 25.II.1992 г. до 25.ХII.1992 г. със спестения пазарен наем, от който са били лишени собствениците на същия и който биха получили неминуемо, ако го бяха отдали под наем по съглашение с ползувателя, като за база на присъдения размер от 220 840 лева съдът е ползувал неоспореното заключение на съдебно-техническата експертиза, която е определила този размер по 30 лв. на кв. м застроена площ, и по 3 лв. на кв. м незастроена площ, съобразно наемните цени по това време и за други аналогични обекти в същия район. Законосъобразно е била игнорирана претенцията този размер да се определи съобразно претендираната наемна цена от ищците, които са отправили нотариална покана до ответника, с която са претендирали по-висок размер на същата в размер на 100 лв. на един кв. метър застроена и незастроена площ след 25.II.1992 г., тъй като обезщетението се определя на базата на пазарния наем за съответния обект и съобразно търсенето и предлагането в района, а не като наемна цена, поискана от собствениците, защото липсва наемен договор, който да обвързва ползувателя и по който е задължен да заплаща уговорения наем, а на извъндоговорно основание се претендира обезщетение за ползуването без основание, което ще се определи по посочения принцип, по който законосъобразно е процедирал съдът. Независимо от уважаване от второинстанционния съд на иска за собственост и по отношение на застроената с производствени сгради собственост на държавата част от терена на национализирания имот за тази част не се дължи обезщетение за ползуването, тъй като то не е без основание, а с оглед на правото на държавата да държи като суперфициар тези сгради в чужд имот. Затова в обжалваната отхвърлителна част по иска за неоснователно обогатяване решението следва да се остави в сила.

[ivanov_p]

Как ви се занимава само с глупости?

[nikona25]

Благодаря!