начало

Цвета Желязкова е новият председател на окръжния съд във Варна Цвета Желязкова е новият председател на окръжния съд във Варна

срочен договор за наем

Казуси по търговско право. Търговска регистрация
Правила на форума
Правила на форума
Темите в този раздел на форума могат да бъдат само на български език, изписани на кирилица. Теми и мнения по тях, изписани на латиница, ще бъдат изтривани.
Темите ще съдържат до 50 страници. Мненията над този брой ще бъдат премествани в друга тема-продължение, със същото заглавие, като последното мнение от старата тема ще съдържа линк към новата, а първото мнение от новата - линк към старата.


срочен договор за наем

Мнениеот pitasht » 02 Май 2011, 15:22

Дружество е сключило срочен договор за наем за срок 3 години. Изминала е 1 но има още 2.
На този етап не може да продължи да плаща наем изпаднало и в затруднения. В договора има само този текст:
ако наемодятелт създава пречки на наемателя да ползва наетия обект за дейността описан в т.6 наеметелят може да прекрати едностранно договора без предизвестие.
Няма възможност наемателя да прекратява договора си с предизвестие, но такава възможност има за наемодателя и то в 7 хипотези.
Въпросът ми е как да прекратим договор с най-малко вреди за наемателя ако изобщо това е възможно.
Няма и неизправност от страна на наемодятеля да искаме разваляне.
pitasht
Активен потребител
 
Мнения: 1361
Регистриран на: 19 Май 2006, 09:18

Re: срочен договор за наем

Мнениеот vili » 02 Май 2011, 22:51

стопанска непоносимост ?
vili
Потребител
 
Мнения: 108
Регистриран на: 04 Окт 2001, 21:15
Местоположение: Пловдив

Re: срочен договор за наем

Мнениеот pitasht » 03 Май 2011, 09:25

добре звучи подходящо остава да видим дали ще го докажем в съда. Предполягам ще трябва да доказваме рязък спад в оборотите на магазинчето., което едва ли ще е трудно но дали ще можем например да искаме експертиза установяваща наемната цена на помещението-някой има ли практика то аз ще я поискам ама пък дали ще е в моя полза-може да се прецакам ако кажат че няма промяна в наема защото помещението примерно е на главна улица.
Мога да искам намаляване на наема или алтернативно прекратяване на договора. Моят клиент е съгласен и на двата варианта.
pitasht
Активен потребител
 
Мнения: 1361
Регистриран на: 19 Май 2006, 09:18

Re: срочен договор за наем

Мнениеот DEKAH » 04 Май 2011, 07:09

Доказването на стопанска непоносимост е трудна работа.

Решение от 15.07.2009 г. по ВАД № 91/2009 г.
чл. 307 ТЗ
Непоносимостта по чл. 307 ТЗ е юридически факт, който има следните елементи. Необходимо е, най-напред, да са налице променени икономически условия, настъпили след възникването на задължението, което не трябва да е изпълнено. Изпълнението трябва обаче да е възможно, т. е. непоносимостта е юридически факт, различен и субсидиарен на случайното събитие и непреодолимата сила. Това изменение на условията не следва да е било причинено от някоя от страните или да е било предвидено от тях при възникването на задължението. Непоносимостта изисква страните невиновно да не са могли да предвидят изменението на икономическите условия. Изменението трябва да е такова, че запазването на първоначалното съдържание на правоотношението да е противно на справедливостта" и добросъвестността. Изискванията за справедливост и недобросъвестност са кумулативни. Изпълнението е несправедливо, когато е нарушена еквивалентността при конкретния договор, т. е. когато изпълнението е разорително или прекомерно обременително за страната. Нарушението трябва да е обективно. Променените условия трябва да нарушават съществено съответствието между стойността на престацията на длъжника и насрещната контрапрестация. За да е налице непоносимост на престацията, е необходимо нарушаването на еквивалентността да е и недобросъвестно, в противоречие с общоприетите критерии за честност и почтеност, социално неоправдано, и обществото да е заинтересувано от запазването на икономическото съществуване на страната.


--------------------------------------------------------------------------------


Арбитражният съд при Българската търговско-промишлена палата разгледа вътрешно арбитражно дело № 91/2009 г., образувано по исковата молба на "Л." ЕООД, с адрес гр. Варна 9010, район "П.", ул. .... № х, ап. 15, против "Е. Б." АД, с адрес гр. Варна, ул. "Л. К." № х вх. "Б", ет.5, ап.37, с предмет прекратяване на договор за франчаизинг от 29 август 2007 г. и цена на иска 19 080 (деветнадесет хиляди и осемдесет) лева, представляваща недължими минимално франчайз възнаграждение и минимална месечна вноска към национален маркетинг фонд за периода между 1 септември 2008 г. и 19.03.2009 г.


Претендира се и заплащане на разноските по делото.


Въз основа на събраните по делото доказателства и при спазване на изискванията на чл. 38 от Правилника на Арбитражния съд при Българската търговско-промишлена палата, Арбитражният съд по доклад на председателя


РЕШИ:


ОТХВЪРЛЯ иска на "Л." ЕООД, с адрес гр. Варна 9010, район "П.", ул. "х", № х, ап.15, против "Е. Б." АД с адрес гр. Варна, ул. "Л. К." № х, вх. "Б", ет. 5, ап. 37, с предмет прекратяване на договор за франчаизинг от 29 август 2007 г. и цена на иска 19 080 (деветнадесет хиляди и осемдесет) лева, представляваща недължими минимално франчайз възнаграждение и минимална месечна вноска към национален маркетинг фонд за периода между 1 септември 2008 г. и 19.03.2009 г., както и иска в частта му за разноските по делото, като неоснователен.


Решението е окончателно и задължително за страните и подлежи на принудително изпълнение.


МОТИВИ:


към решение по ВАД № 91/2009 г. на АС при БТПП

I. ОБСТОЯТЕЛСТВЕНА ЧАСТ
1. Ищецът "Л." ЕООД, с адрес гр. Варна 9010, район "П.", ул. "х", № х, ап.15, е предявил иск против ответника "Е. Б." АД, с адрес гр. Варна, ул. "Л. К." № х, вх. "Б", ет. 5, ап. 37, с предмет прекратяване на договор за франчайзинг от 29 август 2007 г. и цена на иска 19 080 (деветнадесет хиляди и осемдесет) лева, представляваща недължими минимално франчайз възнаграждение и минимална месечна вноска към национален маркетинг фонд за периода между 1 септември 2008 г. и 19.03.2009 г.

Претендира се и заплащане на разноските по делото.


В исковата си молба ищецът твърди, че на 29 август 2007 г. сключил с ответника договор за франчайзинг. Като франчайзополучател срещу правото да ползва в дейността си като посредник при сделки с недвижими имоти съвкупност от права на индустриална собственост ищецът се задължил да заплаща всеки месец независимо от реализацията на приходи минимално франчайз възнаграждение в размер на 1 200 лева без ДДС, както и минимална месечна вноска към национален маркетинг фонд в размер на 390 лева. Настъпилата през месец септември 2008 г. криза се отразила неблагоприятно върху пазара на недвижими имоти, като за периода от време между септември 2008 г. и деня на предявяване на иска ищецът реализирал само една сделка за наем. Изменилите се след сключване на договора обстоятелства се признавали и от ответника. Те нарушили еквивалентността на насрещните престации по договора за франчайзинг. За ищеца изпълнението на договора станало изключително обременително, поради което запазването на договора противоречало на справедливостта и добросъвестността. Затова, ищецът моли съдът да прекрати договора за франчайзинг от 29 август 2007 г., считано от 1 септември 2008 г.


Представителят на ищеца поддържа исковата молба и на проведеното заседание по делото.


В писмено становище, получено в съда на 24 юни 2009 г., ищецът поддържа иска, като твърди, че била налице стопанска непоносимост на престацията. При това, ответникът в свои медийни изяви признавал наличието на стопанска непоносимост.


В реплика ищецът моли договорът да се прекрати считано от 29.08.2007 г.


Ответникът не е представил в срок становище по иска. На проведеното на 9 юни 2009 г. арбитражно заседание ответникът оспорва иска като неоснователен. Според него финансовата криза започнала през 2007 г., преди сключването на договора, т. е. към момента на сключването на договора ищецът знаел за кризата.


В писмено становище, получено в съда на 22 юни 2009 г., ответникът оспорва иска, като твърди, че ищецът не е доказал наличието на стопанска непоносимост на престацията. Според него обективно стопанска непоносимост не била налице, защото нямало увеличаване на инфлацията, нито пък запазването на договора противоречало на добросъвестността и справедливостта. Нямало и причинна връзка между икономическата криза и неизпълнението.


В писмено становище-реплика, получено в съда на ...., ответникът поддържа ....

2. Към исковата молба ищецът е представил следните доказателства: незаверено копие от договора за франчайзинг от 29 август 2007 г., четири броя заверени копия от месечни роялти отчети на "Л." ЕООД и незаверено копие от статия в електронно издание "Морски дневник".

На проведеното на 9 юни арбитражно заседание ответникът представи следните заверени писмени доказателства: седем броя копия от месечни роялти отчети от "Л." ЕООД; одит на ЕРА агенция - "Л." ЕООД от 09.05.2008 г. заедно с протокол от среща между дружествата от 25.07.2008 г. с указания за отчета; протокол от среща между ищеца и ответника от 11.12.2008 г. ; електронно писмо от 08.06.2009 г. от ответника до ищеца; план за действие за месец януари 2009 г. с указания от ответника до ищеца; одит на ЕРА агенция - "Л." ЕООД от 03.02.2009 г. ; извлечение за движения по сметка на ответника в банка Алианц; извлечение от сметка на ответника от 15.09.2008 г. ; два броя фактури от 01.09.2008 г. ; таблица със задълженията на "Л." ЕООД към "Е. Б." АД.


Доказателствата не са оспорени от страните и са приети от съда по делото.


На заседанието на 9 юни 2009 г. ответникът поиска да бъде разпитан един свидетел при довеждане, който да установява причините, поради които ищецът не изпълнява задълженията си към ответника по договора за франчайзинг. Решаващият орган отхвърли доказателственото искане ответника, тъй като то е неотносимо за решаването на спора. Стопанската непоносимост на престацията е обективно състояние, което не зависи виновното поведение на длъжника.

3. Решаващият състав е конституиран съгласно условията и реда и при спазване на сроковете на чл. 14 от Правилника на Арбитражния съд при Българската търговско-промишлена палата и чл. 12, ал. 2 от Закона за международния търговски арбитраж. Арбитър А. К. е посочен от ищеца, а арбитър С. Ц. е назначен от председателя на съда. Двамата арбитри са избрали от списъка на арбитрите председателя на решаващия състав - А. К.
4. Ищецът се представляваше от адвокат М. Д., а ответникът - от адвокат Г. Д.
5. Делото беше гледано на заседание, проведено на 9 юни 2009 г. в присъствието на представители на двете страни.
II. КОМПЕТЕНТНОСТ И ПРИЛОЖИМО ПРАВО
1. Арбитражният съд при Българската търговско-промишлена палата е компетентен да разреши спора между ищеца и ответника съгласно чл. 1, 7 и . от Закона за международния търговски арбитраж и чл. 2 и . от Правилника на Арбитражния съд при Българската търговско-промишлена палата. В т. 24.8 от договора за франчайзинг от 29 август 2007 г. е налице валидно арбитражно споразумение. Нито една от страните не възрази срещу компетентността на Арбитражният съд при Българската търговско-промишлена палата.
2. Страните не са уговорили процедура, която арбитражният съд да спазва при водене на делото. Затова решаващият състав приложи предвидената в Правилника на Арбитражния съд при Българската търговско-промишлена палата процедура съгласно чл. 24 от Закона за международния търговски арбитраж и чл. 3 от Правилника на Арбитражния съд при Българската търговско-промишлена палата, като обезпечи равна възможност за защита и на двете страни.
3. Съгласно т. 24.7 от договора за франчайзинг от 29 август 2007 г., приложимо към договора е българското материално право.
III. ПО СЪЩЕСТВОТО НА СПОРА
1. След преценка на събраните по делото доказателства и обсъждане доводите на страните, решаващият състав приема за установено следното:

Безспорно е между страните, че отношенията между тях произтичат от сключен на 29 август 2007 г. договор за франчайзинг, като ответникът е франчайзодател, а ищецът е франчайзополучател.


Спорно е дали настъпилата през септември 2008 г. световна финансова криза е довела до стопанска непоносимост на престациите на ищеца за минимално франчайз възнаграждение и минимална месечна вноска към национален маркетинг фонд и дали договорът за франчайзинг трябва да бъде прекратен от 1 септември 2008 г.

2. Независимо че ищецът е представил незаверено копие от договора за франчайзинг от 29 август 2007 г., доколкото между страните е безспорно, че такъв договор е бил сключен и то със съдържанието, идентично на това на представеното незаверено копие, арбитражният състав приема, че такъв договор е бил сключен и той съдържа уговорките и, включени в незавереното копие.

Видно от представените доказателства за идентичност на страните, и двете страни са търговци, така чл. 307 от Търговския закон (ТЗ), който урежда така наречената "стопанска непоносимост на престацията", намира пряко приложение за отношенията, произтичащи от процесния договор за франчайзинг.


Непоносимостта е юридически факт, който има следните елементи. Необходимо е, най-напред, да са налице променени икономически условия, настъпили след възникването на задължението, което не трябва да е изпълнено. Изпълнението трябва обаче да е възможно, т. е. непоносимостта е юридически факт, различен и субсидиарен на случайното събитие и непреодолимата сила. Това изменение на условията не следва да е било причинено от някоя от страните или да е било предвидено от тях при възникването на задължението. Непоносимостта изисква следователно страните невиновно да не са могли да предвидят изменението на икономическите условия.


На второ място, изменението трябва да е такова, че запазването на първоначалното съдържание на правоотношението да е противно на справедливостта" и добросъвестността. Изискванията за справедливост и недобросъвестност са кумулативни.


Изпълнението е несправедливо, когато е нарушена еквивалентността при конкретния договор, т. е. когато изпълнението е разорително или прекомерно обременително за страната. Нарушението трябва да е обективно. Променените условия трябва да нарушават съществено съответствието между стойността на престацията на длъжника и насрещната контрапрестация.


За да е налице непоносимост на престацията, е необходимо нарушаването на еквивалентността да е и недобросъвестно, в противоречие с общоприетите критерии за честност и почтеност, социално неоправдано, и обществото да е заинтересувано от запазването на икономическото съществуване на страната.


В конкретния спор, арбитражният съд намира, че не е налице непоносимост на престациите на ищеца за заплащане на минимално франчайз възнаграждение и минимална месечна вноска към национален маркетинг фонд. Това е така, защото няма нарушаване на еквивалентността на насрещните престации по договора за франчайзинг - ищецът продължава да ползва съвкупност от права на индустриална собственост, срещу което дължи насрещни парични плащания. Обстоятелството, че ищецът в други отношения, различни от спорните, не може да реализира доходи, не води до нарушаване на имущественото равновесие по договора за франчайзинг. Запазването на договора не противоречи и на добросъвестността.


Вън от това твърденията на ищеца са и недоказани - по делото няма никакво друго доказателство за наличието на стопанска непоносимост, освен незавереното копие от материала в електронното издание "Морски дневник". От този материал обаче не се установява непоносимост на престациите на ищеца в сключения с ответника договор за франчайзинг.


Освен това, договорът за франчайзинг е сключен още през 2007 г., когато световната финансова криза беше вече избухнала (тя избухна през юли 2007 г.). Така че дори и да е налице нееквивалентност на престациите по договора за франчайзинг, която да противоречи на добросъвестността (за което няма данни по делото), чл. 307 ТЗ е неприложим, тъй като тези обстоятелства са били предвидими от страните към момента на сключването на договора.


По изложените съображения, настоящият арбитражен състав намира, че предявеният иск е изцяло неоснователен и следва да се отхвърли.

IV. ОТНОСНО АРБИТРАЖНИТЕ РАЗНОСКИ

Тъй като съдът приема, че искът е изцяло неоснователен, на ищеца не следва да бъдат присъдени никакви разноски.


Ответникът не е направил искане за присъждане на разноски и не е представил доказателства за понасянето им. По тази причина съдът не присъжда разноски на ответника.
Мъдър е не този, който много чете, а който извлича полза от четенето.
Аватар
DEKAH
Активен потребител
 
Мнения: 2284
Регистриран на: 11 Окт 2001, 15:00
Местоположение: Бургас

Re: срочен договор за наем

Мнениеот pitasht » 11 Май 2011, 10:30

да и аз така мисля -трудно е но сигурно е възможно.
Въпрос на доказване-мислу че 1 експертиза ще помогне доста а и доверителят ми по принцип е съгласен и на намляване на цената дори с 10-на -20% в съвмесм разумни според мен параметри, така че това също писахме в иска
Имам още 2 евентуални иска в ИМ, ако я пусна в този вид ще споделя становището на районне съд.

Проблемът според мен е в това че договорът и параметрите са изготвени от наемодателя и сега му диктуват, че той е в силната позиция и да не отстъпва от цената. Това е така но мисля че спор в съда ще го накара да помисли дали не може малко да отстъпи от цената и да размисли пък какво губи и какво печели, като не отстъпва. Естествено рискът от загуба е голям но пък какво губим така или иначе наемът идва непосилен за наемателя и ще доведе до ликвидация или несъстоятелност като краен вариант за него. В този случай самият наемодател няма да види никакви парички, защото дружеството няма имущество да покрие тези наеми.

Изведнъж се замислих за държавната такса.
pitasht
Активен потребител
 
Мнения: 1361
Регистриран на: 19 Май 2006, 09:18


Назад към Търговско право


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 18 госта


cron